本文是2021年11月27日正经沙龙讲座《房地产行业的终极宿命——从狂飙突进、极速周转、超高杠杆到债务爆雷》的文字实录。小标题为整理者所加。
本次讲座特别邀请中国社会科学院大学郑宜歌博士主讲。郑博士曾在房地产行业深耕多年，谙熟整个产业的发展历程和运作模式。
本次讲座分析了房地产行业的发展规律及运行模式。在市场条件下，资本集中于城市，城市黄金地段由于商业超额利润而获得级差地租，投资土地能够获得地租和地价收入，房地产业由此而兴。城市化又为它提供了额外红利，加剧了竞争，使地产商追逐更高周转。地方政府为了获取更多收入推出了预售制度，为更高周转提供了条件。高周转模式推高了杠杆率。城市化放缓，高杠杆率难以为继，加上资金抽离，最终资金链断裂，导致债务爆雷。这并不是调控导致的结果，而是市场运行的必然规律。
本文已经演讲者审阅。
房地产行业的终极宿命？
——从狂飙突进、极速周转、超高杠杆到债务爆雷
各位晚上好。
今天这个讲座是一个漫谈性质的讲座，我想给大家介绍一下房地产行业的起源、发展和它的一般规律，尤其是要结合中国的地产行业的特殊情况做一个概览式的分析。当然，这里面可能偏重于理论模型的介绍，也就是把地产行业纷繁复杂的现象用一些比较简洁的、规律性的运动方式给大家呈现出来。
利息率、利润率是如何被决定的？
第一个问题是，地产行业是怎么出来的？它是从哪蹦出来的？它不是孙猴子，不能从石头里面蹦出来。地产行业，并不是人类社会发展的开始阶段就有的，相反，它是人类社会发展到一定程度，有了资本主义社会和市场经济之后的产物。
那么这个东西是怎么来的呢？
从人类社会的发展史上看，有一个很有意思的规律，叫做时间节约的规律。这个规律是什么呢？就是生产者总是要节约自己的劳动时间，然后把更多的时间变成自由时间。但不同的社会又有不同，统治者总是要争夺自由时间，让被统治者承担劳动时间。
在奴隶社会，奴隶主作为生产的组织者，享受了自由时间，然后让奴隶承担了劳动时间。
在定居农业时代，小农作为生产者承担了劳动时间，而地主则享受了自由时间。
到了资本主义时代，谁是生产组织者呢？无疑是资本家。那么资本家要节约什么呢？他也是要节约时间的。他要节约生产过程当中的各种时间，为自己服务。而时间的节约对于资本来说又是有好处的，这就引出了第二个问题，就是集中与城市化。
在讲这个问题之前，先介绍一下资本的周转。
谈到资本，看过去是一笔钱，它实际上是一个社会关系，但是在运动当中它又是一笔钱，就是一笔现金。
这笔现金要先用于购买他的东西，比如说购买生产资料，购买劳动力，接下来再投入到生产过程，最后变成他的产品或者商品，然后出售，再换回一笔现金。这就资本周转的规律。
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在一个周转的过程当中，它总会有盈利，这个盈利就是利润。在市场上不同的周转，就会有不同的利润率。在市场上不同的资本，总会在不同的行业当中做筛选，他总要投资这个行业，或者投资那个行业。哪个行业赚钱，它就投哪个行业。这就是竞争。资本也在竞争。
这时候出来一个问题，如果他亲自参与企业的经营管理，那么他就会获得一个平均利润率；如果他不亲自参与企业管理，他就拿到平均的利息率。也就说，这时候借钱给企业放贷的这批银行家们，投资股票收益的这批股东们，他们拿到的是平均的利息率，比如说5%。而实际参与管理的这批所谓的企业家们，他们如果自己掏腰包投资，他们拿到的是平均利润率，比如说8%。一般来讲，平均利息率是低于平均利润率的。
这时候，行业的平均利润率就由这些实际参与管理，或者他亲自参与管理的这批资本家来竞争决定。而另外那批不参与实际经营管理的资本家，或者投资人，他们获得的就是平均利息率。这些都是竞争的结果。
不是说现在的市场上已经存在了这样的利息率，然后大家朝那个方向发展；而是说这些利息率本身是一个运动的状态，大家都向着这个利息率的方向运动。
第二个是市场周期波动问题。
只要有市场竞争，就有波动，有周期。那么，在周期中的繁荣的阶段，市场上不缺钱，因为这时候大量的交易都可以通过信用的方式完成。比如说，咱俩进行收购，咱俩买卖可以用白条的方式解决，可以互相欠着。等着咱们周转得顺利的时候，再把帐结了。
但是到了危机的时候，现金就很缺乏，这时候市面上的利息率就会很高，有的时候还会高过平均利润率，就是救急的时候。一般来讲，平均利息率是低于平均利润率的。但是在特殊的时候，平均利息率也可能超过平均利润率。危机的时候，利息率比平时偏高，利润率比平时偏低。这是一般的规律。
地价、房价是怎么形成的？
接下来就是第三个问题，资本投资于土地的问题。
我们现在设想一下，如果你要办一家企业，你的选址会选什么样的地方？有两块土地，一块土地远离河流、远离道路，坑坑洼洼的；另一块地比较平整，通水通电，在道路的交叉口上，附近还有港口。你会选在哪里建你的工厂呢？毫无疑问，你会选后面这块地。为什么？因为后面这块地节约了你的时间，你可以更快地进行资本的周转，在单位时间内获得更高的利润。比如说别的企业，那家在坑坑洼洼的地上的企业，货物运出来可能要花两天的时间，而你只需要一个小时。那么你的产品就卖得比较快，你的资金周转也比它快，你就能够在同样的一年内赚到更高的利润。这就使得不同的企业在不同的地段能够获得不同的利润。资本总是要周转的。周转越快，单位时间里面赚的钱就越多。
我们可以看到，企业选址总是选择交通便利的地方，以节约运输和周转的时间，从而节约成本，加快周转。最终的结果就是城市化，在那些交通便利的地方形成了工业城市，聚集了大量的人口，尤其是就业人口和消费人口，这样就形成了一个城市。
在一个城市里面，我们看到城市的消费是由另外一个行业决定，这个行业叫做销售业，或者叫零售业。
在零售业这个行业，也会有一个平均利润率。比如说，我们认为它的平均利润率是8%，那么，在城市里也会有黄金地段，也就是那些在这个城市当中交通特别便利的地方，比如说，北京市有西单、王府井这种商业街。这些地方发展起来都是因为它的交通便利。在普通的一个小区里面，一个超市每天可能有100个到200个顾客，但是在西单开一家超市，可能有一万到两万个顾客来光顾。
同样一间小店面，每天光顾的顾客人数就不一样，营业额也不一样。我们用上头的例子，如果在小区里面开一个零售店一年可以赚100万，那么在西单开一家零售店，一年可以赚一个亿，这时候就有了个差额。如果初期的投资一样，在投资收益有差额的情况下，资本会怎样解决这个问题呢？资本之间是要竞争的。如果大家看到在西单开零售店赚钱，他们就会蜂拥而入，在那个地方争相去租这块地，抬高它的租金。直到什么时候为止呢？直到在西单开一家店赚的钱，扣掉地租之后，和在小区里面开杂货店赚的钱一样多。这就是资本竞争的结果，也就是大家都获得一般利润率，也就是平均利润率。利润率这时候平均化了。
这是所谓零售行业决定了黄金地段的地租，而这些利润的差额，一般利润率的差额，最终都会以地租的方式体现出来。刚才说的那个9,900万的利润差额，最终都会以地租的形式交给当地的土地所有者。
一块地如果能够获得地租，就可以在市场条件下形成一个价格，被当作资产进行买卖。如果市场上的平均利息率是5%，一块每年带来50,000块钱地租的土地，它能够获取的收益就像一笔100万的现金一样，那么它就能在市场上卖出100万的价格。这块土地，如果它能够带来9,900万的地租，它应该值多少钱呢？它至少得值20个亿。
我们回到刚才那个问题，大家这时可能会提出疑问，我看到西单的那些餐馆，电影院明明就比咱们附近乡下的电影院、乡下的餐馆贵一些。这是为什么呢？
这是因为，无论如何，在土地垄断的条件下，这块地要么给你用，要么给他用。你在西单建仓库，修住宅，你都得按照这个价格去购买，或者交地租。同样地，在西单开一家饭馆，也要按照这个地租，就是零售业的地租来租赁土地。
我们看到，在西单买一瓶可乐三块钱，在小区买一瓶可乐也是三块钱。这个价格并没有太多的差别。但餐饮服务业和零售业不一样。餐馆的翻桌率不可能是一秒钟一个，或一分钟一个，不可能说，顾客你来了，你就一分钟啊，排队吃完饭赶紧走人，下一个。你要给顾客提供在这里稳稳地吃完一顿饭的服务，所以它的人员流动的效率就比零售业要低得多，但同样地，在这个地方，如果你要吃上饭，你就需要这个餐馆的服务。这时候这些餐馆就会提高它的价格，直到能够把地租补上。所以我们看到西单的饭馆是比较贵的，电影院也是比较贵，你不能让观众看一眼就走嘛，所以没有这个流通效率，只能提价。因为这里面它的价格包含被零售业决定的地租，而地租决定了这些非零售业的服务价格。
同样，在黄金地段要建住宅，也得按照这个价格购买土地，如果有人想在西单住，那么你就得付出跟西单的土地一样的价格，比如说每平米20万。现在西单的房价可能是10万多块钱。这就使得西单的这个黄金地段住宅用地价格非常高，而这个城市的其他住宅用地价格也因为距离黄金地段比较近，而能够以较高的价格出售。因为你总得在城市居住和生活。
那么，在商业区附近，也有那些需要在这住的人，离西单比较近的西四，它的地价也会因此提上去，这就是住宅价格决定附近的住宅价格。
我们这里建立一个大的逻辑链条，零售业，也就是黄金地段的人流密度决定了零售业的地租；而零售业的地租决定了黄金地段的地租；黄金地段的地租决定了黄金地段的地价；黄金地段的地价决定了黄金地段的住宅价格；而黄金地段的住宅价格又决定了黄金地段附近地段的住宅价格。这是一个一层套一层的逻辑关系。当然，交通的发达和交通成本的降低也能够推高房价。
后面我们会讲到城市开发政策的问题，但这里不妨先提一提。我们看到市中心交通的发达能够吸引更多的人口，这就是商业推动地租。我们可以举两个城市进行对比。
比方说，在2014年以前，北京市对交通进行了大量的补贴，地铁都是两块钱一票制，公交都是四毛。在这个场景下，在1号线和4号线的交叉点，也就是西单，就汇集了石景山、通州、大兴、海淀等各地的人流。比较低廉的交通成本使得这个地方的人流特别密集，这样西单的地价就上去了，同样西单的房价也上去了。而市郊的地段，比如说通州、大兴，因为能够在一个小时到达西单这样的地方，它的时间和交通成本都是节约了的，那么这时候也会推动这些郊区地块地价的上涨。比如说通州，如果西单的土地卖到十万元一平米，那么通州的土地只有5,000元一平米，而通州又能够在一个小时到达西单，那么通州的土地就会被大家竞买，通州的房价就会往上走，直到时间节约的幅度和住宅的价格呈一个相当的比例为止。比如说，离西单20分钟的这一圈儿大概是8万块钱，离西单40分钟这一圈大概是6万块钱，那么通州、大兴这些地方大概3万到4万块钱。这就是市郊交通发达导致的这个规律。
而同期的深圳，五个区域的房价基本上在两万、一万块钱上下波动。这是因为深圳的交通价格在当时是相当昂贵的，那时候深圳的公交车基本上是三块钱起步，有的无人售票车一票是15块钱、20块钱，而深圳的地铁又是分段计价的，价格也相当贵。在这样的场景下，深圳就形成了五个中心城区，分布在不同的地段，各自的中心城区能够集中的人口数量就相当有限，从而使得深圳的地价并不会太高。
在2014年之后，随着深圳市提供交通补贴、降低地铁票价，又打通了关内关外的交通限制，从而使得关外的人口到关内的可通达性提高了，这样就提高了深圳市中心的地租，从而提高了深圳市的整体房价。这是一个历史过程。
简单做个结论。
在资本主导的城市化进程当中，我们看到城市化推动了中心城市的地租、地价的上涨，这是由资本集中和节约时间的规律造成的。
而结果是什么呢？一个是劳动者时间的浪费。劳动者要求住在一个合适的地段，他想更快地回到家里，他想要节约钱，但是他不得不住在更远的地方，每天享受沙丁鱼罐头般的地铁，忍受漫长的通勤时间。同时我们看到在企业这边，它的生产时间被节约了下来了。劳动者时间的浪费，是生产者时间节约的结果。
第二个结果是什么？资本的有机构成因为地租的加入而提高了，因为对于资本家来说，地租是一个不得不付出的成本，而这个成本并不是可变资本，可以看作是一个不变资本。那么这些企业要在中心地段进行经营，它不得不承担这么高的地租，这样竞争门槛就提高了；而竞争门槛提高，促进了大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的资本集中和竞争的过程，从而使得资本主义企业规模越来越大，门槛越来越高。
对社会主义国家，存不存在这个问题呢？
过去的社会主义国家实践当中，以中国为例，宪法规定了城市土地是公有的，在工作单位边上建造宿舍，能够最大限度地节约勤行时间，减少工人为工作额外花费的时间，提高了社会的生产效率。这是因为，在社会主义国家，大家都是生产者，生产者时间的节约就是劳动者时间的节约，也就是工人时间的节约。
当代住宅问题是怎么产生的？
接下来我们看看当代的住宅问题的产生过程。
当代城市房价高昂。大城市的高房价是怎样产生的？
很多人抱怨这个问题，但其实这是城市化进程当中不得不发生的一件事情。一旦采取了市场经济的社会运行模式，就必然要产生这样的问题。
在中国，城市土地归全民所有，政府代理全民管理土地。在市场条件下，土地的使用权是可以转让的，使用人可以在地上进行政府许可的建设，并收获建筑物出售的价款或者租金。就是，我可以在手里的地上盖楼，出售或者收租。前者是比较典型的住宅地产、商业地产，或者商用地产。而后者收租，主要是写字楼和大商场。这都是城市开发的模式。
在市场交易的条件下，土地使用权的转让也应该是有偿的。大家都是资本，如果A资本家能够无偿地获得土地，而B资本家不能够无偿地获得这块土地，B资本家会怎么办？B资本家就会找到城市的管理者，或者这个土地的所有人，他会去竞租或者竞买这块土地的使用权，从而使得平均利润率的规律在市场交易的条件下得以实现。否则，如果只有少部分人能够拿到土地使用权，这个社会仍然是一个封建社会。在市场环境下，待建设的土地使用权主要是由政府通过招拍挂的公开竞争方式出让给开发商，开发商交一笔土地出让金，而土地出让金又会进入地方财政。这就是市场条件下的城市开发。
在市场经济的最初阶段，或者改开的最初阶段，中国采取的是税收承包制。什么叫承包制呢？就是个省都各自收税，然后交定额给中央，跟小岗村的包产到户是一个模式。在这种情况下，由于中国政府对官员的考核以经济发展为主要考核指标，这时候经济总量、政绩等等，都成为地方政府为了自己的官员升迁而不得不积极从事的事情。这时候地方政府像一个股份公司，或者像一个企业，它也要求赚更多的钱，实现更快的经济发展，留更多的税在自己手里。
而我们看到，这时候城市建设事实上是有效率的。同样的一笔钱，可以在农村修一条路，也可以在城市修一条路。在农村修一条路可能方便了20户农户，花了100万，但是这20户农户对于城市来讲，或者对于当地政府来讲，它能带来什么效率的经济增长呢？可能是微乎其微的。但同样地，在城市地段修一条路，可能带动100家企业的投资，给地方经济带来相当大的增长空间和利润空间，也使得地方的税收获得回报。
这时候，大量的投资就会向着财政资源集中的中心城市倾斜。比如说一个县就会集中建设县城，地级市就会集中建设市政府所在的那几个区，而一个省就会集中的建设它的省会城市。这是城市建设的效率。
也就是说，在财政主导的市政投资上，我们会发现中国的这些投资都是向着大大小小各级的中心城市倾斜，包括县城那种地方也是县的中心城市。
在税收承包制之下，就出现了大量的重复建设和投资过热。你也要建啤酒厂，我也要建啤酒厂。你要建房地产市场，我也要建房地产市场。这造成了1992到93年的第一波经济过热，92年以前到94年，物价大概上涨了两三倍。
中央政府以此为契机，开始整顿，推行分税制改革，想把财权从地方政府拿一点过来。这时候，地方政府就必须在他的有限的财政收入里面寻找新的经济增长来源，或者税收来源，或者政府收入的来源。这时候作为交换，土地出让金就保留在地方政府收入里面。各城市的土地出让金就由这个城市自己支配。一个县的土地出让金由这个县的财政自行支配。当然，现在我们也会看到很多县撤县建区的趋势。撤县建区的结果是什么？事实上，是使得当地的土地出让金原来由县政府掌握，变成由市政府掌握，因为区政府事实上是没有财政自主权的。撤县建区事实上是使得地级市的政府获得了更多的土地出让金。我们就举了上面这么个例子，说明一下土地出让金的归属是要在城市投资方向当中起作用的。
在这个土地出让金制度下，地方政府推动了第二波的土地投机，这时候大家就都来投资土地，产生了第二波的泡沫，并且迅速破裂。
接下来到了1998年，开始了住房改革。住房改革事实上是保障中国的地产市场巩固和发展的基础。
过去，中国的住宅是由各单位自己建的。一个单位建楼，可能是基建办找人画画图纸，自己盖个楼，接下来就分给大家住，就完了。
但是，到了住房改革这个环节，原来三个人的基建办能够干下来的活，现在都只能交给市场上的开发商来干。开发权由开发商来垄断。
这是为什么呢？
我们看到，停止福利分房之后，大家要建房子有两种途径，一种途径是自己建。这种途径，我们在今天的城中村的建设当中还能看到。比如说深圳那么多城中村，有各种各样高耸入云的自建房。这是这批人自己来建房。
但是在住的更密集的地段，比如说在工厂、住宅区等等这些地段，或者城市的中心区，这样由单个人自己建一座楼的这种开发模式事实上是不太容易存在的。这时候可能一个小区100个人想自己翻新一下房子，这时候怎么办呢？它可以100个人一起以合伙的方式搞一个房地产开发，把自己的这个楼加高加固，每个人原来是100平米，现在变成200平米。等等。但这时候，地方政府就要和这100个人分别签合同，然后审批各种各样的方案。100个人可能谈不拢，这个人不愿意交钱，那个人不同意设计方案等等。最后，政府为了节约行政资源，避免更多的麻烦，使自己的城市更快地开发出来，它就要求城市的土地开发必须由这些开发商来进行。开发商既负责设计，也负责建设，还负责出售，一条龙的服务。这也避免了这些分散的建设者，即要求改善住宅的居民增加它的行政成本。
这样，中国的土地或者中国的城市土地的开发权就由这些大大小小的地产商集中、垄断了。他们以一个阶级垄断了开发权。
在中国，还有一个更新的事实就是城市化。从90年代到现在，中国的城市化率从30%到了接近70%。在这个阶段，城市的人口越来越多。这意味着什么呢？意味着市中心的地租越来越高，房价越来越高。这时候，这些开发商一旦拿下地，完成开发，它往往会发现，自己的房子涨了。我原先拿下了这块地值1,000万，但是随着周边的这些土地越来越好，我的这块地好像现在值2,000万，我可以以更高的价格出售我的房子。这是城市化的红利带给中国开发商的额外的福报。
