2016年春节过后，一线城市房价疯涨，比起两年前近乎翻了一番，买房压力直线上升。在不少涨幅榜单中，深圳高居榜首，房价大有直奔一水之隔的香港而去的势头。当然，这中间也少不了一些在深圳置业的香港同胞的“助推”之功。
深圳这个香港昔日的“穷亲戚”，现在看来是发达了。但房价的暴涨，实在没法让人乐观起来。从某种意义上说，这恰恰是一种“香港病”。从人均GDP来说，香港属于发达世界，但它从来就没有破解过“居住有其屋”的难题；不仅如此，地产价格的高涨，造成许多产业运营成本过高，最后只能撤离香港，让“东方明珠”前景黯淡。梁振英领导的香港特区政府正努力在破解这个难题，深圳市政府也开始回应这个问题。两个城市之中，谁有可能先获得积极成效呢？
我们更看好深圳。深圳市委书记最近表了一个态：深圳要填海55平方公里以增加用地。众所周知，深圳人口众多而面积很小，仅有北京面积的八分之一，广州的四分之一，填海将大大扩展深圳的可用面积——这次深圳计划填海55平方公里，将足足填出一个北京西城区，或者两个澳门。而这正是香港政府想干而干不成的事情。
3月2日，深圳市委书记马兴瑞表示，深圳计划填海55平方公里，引起舆论热议。图为网友给出的填海区域的猜想。
香港的居住难题
香港的居住问题之严重，以下一组来自香港媒体的数据也许可以让我们初窥端倪：自1970年开始至1980年代中期，楼价平均每年上升约15.5％，而香港工人工资则只上升11.9％；自1984年至1993年初，楼价的增幅更几乎是同期本地人平均收入增幅的一倍；之后至1997年，短短二年间楼价竟跳升约一倍。1998年金融风暴之后，香港的楼价大幅下跌，2003年才开始逐步上升，至2006年上半年差不多回复至1998年的水平。然而随着楼价回升，市民的供楼负担也再次增加，2003年在香港购买44平方米的私人楼宇的家庭，平均需要花4.49年的入息去供楼；到了05年，则要花上6.22年的收入。尽管近年香港房价有所回落，但仍然难以负担——在2015年亚洲各大城市房价排名中，香港仍然以13.4万一平米高居榜首。
高昂的房价使得“笼屋”成为香港住房的一大特色，何谓“笼屋”？香港有多余楼寓出租的房东，将单间改造，放三个四个双层铁架床，用铁网将床围好，租给十个左右的单身人士住，每人收取相对便宜的租金。屋子就像关鸽子的笼子一样，每人只有那两平方米不到的空间。或者是一家人住在极小的房子里，厨房、厕所、两间睡房加上客厅，拢共合在一起才30多平方米，三个孩子的小屋面积还不足6平方米——小孩甚至没有床可以睡，在床下的抽屉里铺上被褥，晚上拉出来，早晨推回去——为了节省空间，把所有的房门都换成了推拉式，头顶、过道都被利用了起来，打包厢、竖书架，香港人比起日本人，在空间利用方面的智慧有过之而无不及。统计数字更是凸显了现实的骨感：香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米。香港人均居住面积只有约16平方米，大幅落后于新加坡及内地的北上广，与国际大都市、发达经济体的地位很不相称。
香港特色：“笼屋”
特区政府的回应
1997年董建华出任香港特首后，为了改变这种住房供需严重不足、生活环境极其低下的状况，曾在第一份施政报告中提出“八万五”政策，提出按照香港长远人口及住屋需求，供应充足的住宅用地，每年兴建8万5000个单位的住宅，作为长远的建屋目标。因为有了供应，才可以让楼价慢慢调整下来。遗憾的是，当年10月施政报告发表后两个星期，香港就受到金融风暴的冲击，甚至在10月23日利息升300％，于是楼价开始下沉，而且跌得很快，当时政府担心会影响整个金融体制稳定，“八万五”政策随之告停。
董建华任特首时，曾提出“八万五”计划，但在金融风暴之后告停
然而“八万五”政策的破产并非偶然，在供给侧着手调整房价的思路，深圳可以填海来增加土地面积，香港非不能也，实不为也——这就涉及到香港金融地产结构的困局：事实上，香港的问题不在于“土地少”，而在于“用地省”，由于一向实行相当谨慎的用地政策，香港仍有大量的储备土地和闲置土地，在全港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公园。
为何不开发郊野地区用于住房建设？一是香港政府在土地市场结构管理上存在经年累月的弊端，二是香港存在强大的“地产霸权”，而特区政府是一个弱势政府，无法凝聚起足够的力量来推行改革。
自港英时期开始，香港政府就通过制定“法定图则”，把土地划作不同用途的地带，根据“法定图则”，郊野地区则禁止开发，包括20多个郊野公园及一些特殊地块和海岸公园。 1984年《中英联合声明》确定每年50公顷的批地上限和无限期搁置公屋建设。由于中方担心殖民地政府滥卖地，香港的土地供应在1997年前受中英土地委员会控制。这种担忧当然是合理的，但在客观上，导致了土地的供给远少于市场需求的供应，其结果是香港在1997年回归之前，就积累了庞大的地产泡沫。这个泡沫在亚洲金融危机中爆破。特区政府在1998年后到2006年面对地产泡沫爆破时，决定供应更少土地，导致到从2006年到2016年，十年间的私人单位供应少于一万个。
香港政府控制土地供应，并逐渐放弃了曾经大力推行的致力解决低下阶层住房问题的公屋政策，这大大加强了香港地产行业的垄断。香港消费者委员会在1994和1996年发表的两份报告，指出了香港地产业的高垄断性：1991年至1994年之间，有四分之三的新私人住宅是由仅仅10个开发商提供，且55%来自4个最大的开发商。这些垄断地产商多在1985年以前以低价买入换地权益书和土地，因而拥有庞大和便宜的土地储备；在1980年代中期以后，垄断地产商再通过高价竞投土地，一方面使其持有的土地升值，另一方面则提高新发展商的入市成本，减少竞争。此外，高财务成本和政府房屋的资格限制使其不能成为私人楼宇的替代品，也极大地加强了大发展商对市场的垄断能力。
香港大地产商中的其中两家：长江实业和恒基兆业
曾经担任香港最大地产公司新鸿基集团创办人郭得胜私人助理的潘慧娴，凭借其多年的工作经验及一手资料撰写了《地产霸权》一书，她在书中将香港地产市场的扭曲结构归结于政府对土地垄断的依赖和放任。自董建华“八万五计划”被既得利益者以亚洲金融风暴引发负资产潮为借口推倒之后，先有私楼租管被完全撤销，后有房屋局长孙明扬于2002年宣布一系列楼市措施，包括停建停售居屋及停止或不定期拍卖土地。这些本应属暂时性的措施，经历其后2005至2010年的房价暴涨后仍一直保留，而香港政府对此却坐视不理，因此导致很多港人安居梦根本无从实现。
董建华领导的首届特区政府在提出“八万五”计划同时，也提出了“新界东北规划及发展研究”，筹划在新界东北的古洞北、粉岭北、打鼓岭、洪水桥等地兴建新市镇。开拓新发展区是香港中长期土地供应的重要来源，新界东北新发展区，则是各个正进行规划的新发展区中进展最前的一个，是香港十年后一个主要的土地供应来源。按照第三阶段咨询文件的规划，新发展区一共可以提供533公顷可发展土地，其中包括150公顷房屋土地，提供53800个住宅单位，以及52000个本区就业机会。然而自1997年首次提出这一规划，至今已过去19年，新区的开发不断遭到新界居民及环保组织的反对，反对的潮流更是扩大到教育界和多个政党内部，抗议行动一次比一次声势浩大。
不妥协的香港社会
住房已经如此拥挤，为什么一些港人还要反对新区开发？表面上，一部分人是出于环保考虑，在环保分子看来，新界东北的开发区域有许多都是耕作菜田，开发将破坏环境；另一方面，近年来越来越浓厚的仇视大型地产开发商的情绪，也成为新区开发的重大阻碍，新界开发计划筹划已达16年，大多数精明的开发商都在过去数十年中不断买入并囤积新界各地农民手中的地皮，同时，新区建设中政府也需要众多私营力量一起加入土地开发，因此规定在拟开发的住宅区域拥有土地面积超过4000平方米，就可以获准自行开发地皮。有香港民间组织调查的资料显示，被规划到新区私人住宅用地的土地，超过20万平方米将落入长江实业、恒基兆业、新鸿基地产、新世界发展等四大开发商的手中。政府业权调查文件则显示，其中涉及逾130名土地的业主可以拥有自行开发权，也的确有大半属于为数不多的大型地产财团，甚至一度传出涉及土地开发的政府官员本身名下也持有相关区域的地皮，“利益输送”、“官商勾结”因而成为了抗议人士的攻击目标。
除去新区的开发，填海造陆也一直是香港扩展土地供应的重要手段。事实上，自1841年开埠以来，港英政府多次进行填海工程。时至今日，香港很多繁华的地区，包括中环、湾仔、铜锣湾、尖沙咀东、红磡湾、西九龙等在内的重要发展地区，全都是填海造地得来。然而上世纪90年代以来，特别是香港回归以来，对于填海的反对声日渐激烈。摆在明面上的原因当然是环保问题： 1998年，因为保护海港协会为首的多个环保团体的反对，逼使政府先后需要暂缓及重新检讨东南九龙及添马舰对出的填海工程；2001年，香港岛青洲的填海计划亦因环保团体反对而未能动工。前不久大火的星爷电影《美人鱼》也孜孜不倦地向所有人传达着这样的精神，“环保”在当今社会已经有了天然的正当性。
“环保”在如今香港社会所具有的天然正当性，从星爷的电影《美人鱼》就可见一斑
诚然，保护海洋生态的考量是值得肯定的，但剥去层层粉饰的外衣，我们依然可以在这一系列的反对呼声中看到利益二字——特区政府已经多次强调填海造陆必然是在多方考虑、运用新技术、把环境破坏程度降到最低，反对派依然摆出一副强硬姿态，使得填海造陆计划一再搁置——说到底，还是既得利益者对房价下降的担忧在推动着反对活动。回顾1997年，金融危机使得以房地产和股市支撑的泡沫经济破裂，香港经济由高峰迅速下滑，对房地产的需求也同时下跌，但当时的“八万五”建屋计划却大幅提高了香港的土地供应，房地产价格无可避免地大幅下跌，普遍私人物业在五年多的时间内贬值七成，很多中产阶级成为负资产，由此引发了五十万人上街游行，要求董建华下台——房价上涨，未置业的港人不满；房价下跌，已置业的港人更是怨气冲天。说到底，香港以房地产为支撑的经济体系以及巨大的贫富差距，使得社会割裂开来，将有房一族与无房一族利益矛盾摆到了台面上，大地产商的存在更是使得这一矛盾更加激化——对于这些既得利益者来说，新区开发导致的房价下跌，是绝对不能接受的。
特区政府的无奈由此可窥见一斑，新区开发与填海造陆工程受各方反对，旧区重建又因为原有利益格局问题障碍重重，这体现出的是香港社会分裂程度逐渐加深，民意越来越呈现多元的分散状态，政策诉求差异巨大，形成共识的空间不断缩小——当下的香港政治体制，权威不再，甚至已经显露出了福山笔下“否决政体”的弊端，进退维艰。难怪在填海计划一再受阻之后，梁振英会无奈感叹“香港社会需要学会妥协”。
为什么香港的政治体制会走到今天这样的状况？究其原因，香港回归以前由英国人统治，当时香港社会的运作是基于英国人的权威统治；回归之后，这一体制留下的弊端就显露出来，香港建立所谓“民主政府”，说到底是港人自己管理自己的体制，立刻就出现了权威不足的问题；另一方面，北京长期与香港商界上层结盟，商界上层利用自己的权力大发其财而罔顾民生，也根本无法在社会中建立起权威。所谓“民无信不立”，缺乏权威的香港社会，便呈现出今天我们看到的局面——反对派如日中天，立法会焦头烂额，行政决定又屡屡因司法复核而搁置，谁都不能使谁服气，整个政治与社会的运作成为了各方利益的拉锯战。今天的香港想要重新凝聚权威，普选本来是一条可行道路，特区政府也在向着这个方向努力，然而香港泛民人士的搅局，又使得这条道路险阻重重：去年公布的《行政长官普选办法公众咨询报告及方案》，提出全港五百万合资格选民可从提名委员会提名的二至三名候选人中，以“一人一票”方式选出行政长官人选。这一方案兼顾了香港各阶层的利益，却遭到泛民人士的强烈反对，这些泛民人士甚至连方案内容都不听，便在立法会的说明和宣读之前，赶到立法会示威区发起了请愿，甚至连标语牌也不换，还是“占中”时的老口号，曰 “我要真普选”。泛民人士对于所谓西方理想型的民主的迷信使得他们本能地反对中央、反对特区政府、反对立法会的一系列决定，而单纯的反对不能带来任何东西。既然普选无法落地，试图通过普选而产生一个有权威的特区政府，也变得遥遥无期。
香港问题的教训
回到“居者有其屋”的问题上，公屋居屋政策无疑是一项福利政策，但安居也是市民基本权利。而基于香港的经验，公屋政策与私楼市场并没有那么大矛盾，而且在香港高地价政策底下，公屋政策实在是有其必须性，对香港住房市场的供需矛盾能起到缓冲作用。私楼市场自然会按照市场以及经济规律有其自身的发展衰落的循环，如果单纯认为房价会因为公屋政策冲击而暴跌，让人不得不怀疑这是既得利益者为保障其利益而给出的强词夺理的借口。无限期搁置兴建居屋、不在供给侧进行改革，意味着有资格够买居屋的市民被剥夺了选择权，“居者有其屋”便成为一纸空谈。可以说，香港如今的住房困局，正是香港政府拉拢地产商的短视措施、牺牲弱势阶层的福利带来的恶果。
特区政府权威不足，难以推动改革，而目前的《基本法》又限制了中央政府在香港施政，香港的民生问题在短期内是否能有其他的解决途径呢？其实也不是没有办法。这个办法就是鼓励香港生活艰难的下层民众向内地移民。这当然需要相应的配套措施，比如解决在内地的教育、医疗、就业就方方面面的对接问题。从目前来看，不少香港精英人士跑得快，早就已经在内地赚钱置业了，而许多下层民众却长期摆脱不了“内地贫穷落后”的洗脑宣传，看不到正在发生的大转变，因此也就看不到改善自己生活的真正选项。因此，上述方案的操作，还需要克服意识形态的阻碍。
今天的香港社会分裂程度逐渐加深，甚至已经显露出了福山笔下“否决政体”的弊端，这严重束缚了特区政府干实事、提供公共产品的能力
如今很多人担忧香港的房价困局，可能在内地一线城市重现，此次深圳的填海措施恰恰可以让我们看到，内地政府手头的政策选项比特区政府更多。深圳搞填海、造土地，巧妙地避开了征地所需要的高成本和可能引发的社会矛盾；从土地管理体制上说，之所以是填海而非征地，是因为这样直接解决了用地指标的难题，不用退耕、不用复垦、不占用基本农田，55平方公里的建设用地指标几乎是从天而降。比起香港土地困局及特区政府头疼的反对力量，深圳政府的“说做就做”值得期待。当然，其政策实施效果如何，还需要我们进一步观察。
“使居者有其屋”，乃是安民心之本。“安得广厦千万间”，希望深圳和香港都可以交出一份满意的答卷。
