深圳高房价的影响开始显现：实体产业大面积溃退

2015年深圳的典型现象是：上半年问股，下半年问房。没有人再聊怎么提升专业，怎么做好实业。

但是深圳年终的GDP数据还是非常漂亮。然而全面投机的氛围之下，对实体经济到底有怎样的影响？所有人都没把心思放在实业上的时候，实业会好吗？

悦涛拿到几份官方报告（其中包括内部资料），显示深圳的高房价对实体产业的冲击已经显像化。无论高端的南山区，还是低端的龙岗区，实体产业都出现全面溃退的迹象。

巨量投资推升泡沫，民资被迫撤离

深圳是个财富发动机，这个地位是建立在过去多年的创富能力上。所以去年的房价暴涨可以理解为财富积累的释放，但又不止是一个自然过程。经济形势并不支持这种释放效应。

房价的短期暴涨需要大幅度的增量货币资源。民间消费在萎缩，实体产出在下降，深圳的2015，靠的是巨量投资。

去年深圳固定资产投资在多年的低迷之后突然暴增，增速达到21.4%，创下深圳1999年以来连续17年的新高。分别高出全国和全省11.4和5.6个百分点。

也就是在城市建设已经相当饱和的情况下，又吃下了一剂壮-阳-药。果然勃-起-了。

但是这个投资从哪里来的？国有投资增长35%，港澳台及外资投资增长1倍多，民间投资增长0.9%。扣除通胀，民间投资是负增长！

但是国企和外资的钱不是从天上掉下来的。他们之所以在经济低迷形势下愿意增加投资，是因为：贷款和优惠政策。包括税收、土地、金融上的优惠。

所以真相是政府将所有的资源扶持给了国企、外资和民企巨头，给了他们更低的成本，带来更多的资金。但增量资金通过金融系统流向了房地产。

这种情况下的中小企业，一得不到资源扶持，二面临更高的成本。即使不增加投资，他们的成本也在飞涨。

不要说被动的溃退，即使还能生存的中小企业，在这种形势下也会主动撤离。

“全国第一区”的工业衰竭

曾经孵化了腾讯、华为、中兴的南山区，并不是靠金融经济和总部经济

南山区一份内部资料对该区2015年上半年经济形势进行了详细披露。在土地和金融泡沫的冲击之下，工业的发展动能正在衰竭。

南山区是深圳经济体量最大、科技和现代服务业最发达的区。也是全国上市公司第一区，拥有逾百家上市公司。这几年深圳一路向西，因为南山是深圳对未来的赌注。

首先纠正一个误区。深圳的服务业占比已经接近6成，很多人想当然地认为深圳第一区的南山区会更“高级”，服务业占比更高。但南山区去年上半年第二产业占比为56.5%，制造业仍是南山的主导产业。

这份报告首先列出南山区发展超预期的三个行业：金融、房地产和建筑业。但报告提醒两个风险：1、股市剧烈波动带来居民财富缩水、流动性下降等连锁反应；2、金融创新与金融风险并存。“上半年我区经侦大队共受理各类经济案件295宗，同比上升21%；逮捕84人，同比上升12%。”

即使是火爆异常的房地产业，报告也提醒：由于价格上涨过快、需求快速消化、预计未来房地产业增速将明显放缓。 

更致命的问题是，金融、地产和基建的火爆，并未带动其它行业的共同繁荣。相反，这三大行业之外的其它行业，均未达预期目标。包括工业、零售业、营利性和非营利性服务业。这四个大行业，涵盖了所有的实体工商业和现代服务业。

说直白些，前三大行业，是靠资产炒作为生的；而那些实体行业，是靠创造为生的。此消彼长，影响最大的莫过于工业。

摘录报告对工业的分析：

工业上半年增速低于预期目标的主要原因如下：

 

一是企业产品内销不振导致企业扩大生产意愿不足。据调查，30%的企业今年订单较上年减少。上半年规上工业存货增加7.3%，销售仅增长1.5%，产品积压明显。内需不振是主要原因，内销产值下滑5.8%。

 

二是企业盈利能力下滑明显。规上工业利润总额下降20.2%，其中百强企业利润总额下滑22.6%，如宇龙（酷派）从去年盈利2.2亿到今年亏损1.1亿，康佳从去年盈利5.6亿到今年亏损1.6亿，爱普生、迈瑞等相关产业龙头利润下滑均超五成。

 

企业运营成本快速上升是主因，企业主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用分别增长3.8%、19.5%、9.0%、33.8%,全区规上工业亏损企业达34.8%，较去年同期高出2.6个百分点，亏损面扩大。

 

三是重点行业增速下滑明显。从行业看，31个行业类别中，产值下降的行业由一季度的12个上升至16个，较去年同期多9个行业。排名前五行业中有四个增速下滑，计算机与通信业增速下滑11.4个百分点，其中中兴产值下降3.2%，宇龙产值下降52.3%，酷派手机品牌竞争力下滑明显，出货量上半年大跌43.2%，远低于全国增速。

上文提到的宇龙酷派，曾跻身国产手机四大品牌“中华酷联”。2012年，借深圳城市更新之机，将总部酷派信息港拆除重建，拆建后容积率提升3倍。相当于做了二次房地产开发。

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升级后的酷派信息港，更像一家房地产公司：手握大量资产，创新已无动力

但酷派并不是一家缺地缺楼的公司，酷派信息港之前就有一部分被对外出租。酷派多年来也一直有相当一部分收入来自各地园区租金收入。

更离谱的是，酷派信息港是2008年才建好的新楼。拆建之举完全是为了搞房地产增收。

政府通过土地等环节给大企业以利益补贴，反而让这些企业失去了创新动力。

报告还对未来表达了担忧：

部分企业迁出现象还将持续。我区上半年每月都有企业外迁，工业企 业累计已达12家因搬迁而退出统计库。据调查，我区目前约有14%左右的企业已经或计划在三年内将部分经营活动迁往区外。受区外优惠政策吸引的如中兴通 讯、高特佳投资；为扩大厂房/办公地的如海韵达通信、莱宝高科等；由于区内厂房/办公地租金过高而计划迁移的如茂硕电源、鼎智通讯等。其中工业企业约占六 成，存量企业的外迁趋势对我区经济总量的影响正在逐步加大。 

不止是南山

有人会说南山是深圳最强区，因高成本去工业化转向金融化是正常现象。那么看看深圳不那么“高大上”的龙岗区。

2015年前三季度，剔除华为之后，龙岗规模以上工业总产值、工业销售产值、出口-交-货值均陷入了负增长。利润总额更是下降16 %，其中，亏损企业有392家，亏损额同比增长26%。

龙岗官方在内部报告中指出“我区工业经济前三季度保持了平稳发展态势，这都得益于华为公司的高速发展，若无华为数据支撑，我区工业各项指标均不理想，处于盈利困难且发展阻力加大的境地，实在令人堪忧。”

（一）重点企业增速放缓。

全区百强企业的工业总产值呈负增长的有52家。官方报告建议采取有力措施避免出现大面积企业亏损甚至破产的现象。

（二）入不敷出，外迁压力增大。

截止到9月底，搬迁、转行、停产和清算的工业企业共66家，而新增迁入的企业则只有15家，这种“入不敷出”的结构调整带来生产总量的减小，外迁压力增大。　　

（三）成本上升挤压盈利空间。

这是龙岗工业面临的最主要问题：场地租金较快上涨，员工薪金大幅上升，融资成本攀升，社保支出、营销费用支出不断上升，物流费用居高不下，工业企业经营利润空间不断受到挤压。

龙岗唯一可自慰的是有华为在。华为产值占龙岗工业总产值的比例从2012年的40%增长到2015年的50%以上。掩盖了龙岗工业整体衰退的趋势。

官方报告也开始担心“若其生产经营发生稍微的波动，势必会对我区工业经济造成极其明显的影响，故华为“一企独大”的现象须引起我们足够的重视。”

真相是什么

真相是高房价已经开始让深圳的工业大面积溃退。从数据上，从身边接触到的情况，都是如此。

但是没有用。政府的态度越来越明显：要发展金融经济和总部经济。而高房价是这种方向的必然结果。

联想以2.5万元/平方米的价格在深圳湾拿下黄金土地，21万平方米的规划建筑面积中，12.5万平方米办公楼10年内不得对外出售（但可出租）；7.2万平方米商业面积，据说联想已在找国际地产商一起开发运营。抢不到技术，就抢资产。

这是一个难以回头的负反馈效应。