“招拍挂”制度 任志强将房价暴涨的因由直归土地“招拍挂”制度。他引证国土资源部的数据：“非招拍挂方式出让的土地为每万公顷149.53亿元，而用招拍挂方式供给的土地为每万公顷685.3亿元，仅靠供给方式的变化二者相差了4.58倍。其中与城市居民居住相关的住宅建设用地大约全部是用招拍挂方式获得的。” 他还引证了两个“天价”地块： “盈科以5.1亿元中标的工体机电院用地，让未开工的楼面价高达1.25万元/平方米，如果销售价在2万元/平方米，土地成本还占到了销售价格的62.5%。” “4月18日拍卖的温泉用地，首先政府为推高地价故意将本来可以连在一片统一规划的用地分期分批切开招标，结果第一块土地北辰中标价就比起拍价6.8亿元高出了4亿多元，每平方米的楼面价升到了5000元。” 任志强质问：“当土地招拍挂楼面价已高达1.25万元/平米时，还谈什么建普通商品房呢?政府实际是在支持与满足这种特殊的消费。” (见«任志强：房价暴涨谁的错? 土地出让者才是最暴利» 2006年05月26日 财富时报) 国土资源部则在《2005年中国国土资源公报》中称：2005年全国主要城市地价的平均水平约为每平方米1230元，与上年同期相比，城市综合地价增长了4.44%。近期国内个别大城市商品房价格的上涨幅度已经接近20%，而住宅地价增长仅为5.67%。据此土地利用司资产处处长岳晓武表示：“‘招拍挂’是充分体现市场竞争的制度，制度本身不会人为地抬高地价、房价，只是为公平竞争提供平台。” 北京市国土房管局新闻发言人、副局长张维称： “从国土资源部去年对全国32个城市地价的调查中可以看出，本市土地价格在商品房成本中占22.98%，低于全国平均的26%。” “上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%;而在广州，地价在房价中所占比例仅为11.4%。而且，从全国平均地价走势看，地价稳中有升，但地价上涨幅度明显小于房价上涨幅度。”(«北京国土局揭秘土地成本 称只占房价两成» 2005年04月01日 北京晨报) 同是北京，任志强告诉我们：“土地成本还占到了销售价格的62.5%。”，张维却说：“本市土地价格在商品房成本中占22.98%”。公众该信谁的? 平心而论，土地作为公共资源，通过“招拍挂”获得高收益于社会有利，只要这收益用于解决社会公众最急迫的问题。正如任志强指出的： “如果政府是将提高土地成本而获取的收益，返还给城市提供公共产品，并用于建立中低收入家庭住房的保障制度，那么就等于让中高收入家庭多承担住房成本而向中低收入家庭转移二次分配。那么就将有利于调节公平与保证社会和谐。” 那土地收益到底哪儿去了?任志强告诉我们：“一般情况下，城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的资金。”2005年全国财政收入为31627.98亿元，任志强告诉我们当年土地出让价款为5505.15亿元。这相当于财政收入的17.4%，如此巨大的资金不受人大和财政预算控制，其中猫腻谁能说清? “良心大大的坏！” 2006年4月，深圳市委书记李鸿忠感概：“某些房地产商良心大大的坏!”任志强则猛攻地价，要为房地产商洗刷“暴利”的污名。他引用2004年经济普查结果，告诉我们，房地产全行业“按所有者权益计净资本收益率仅为6.46%，全行业总资产61790.0亿元，总资产利润率只有1.67%。” 他不忘将开发商与政府对比：“估计2005年全行业的开发利润1100---1200亿元。但当年的土地出让价款却高达5505.15亿元，”而且“房子的生产是要花费大量的精力、智力与劳动力的。土地的超出起拍价的增值收益则只来源于垄断的招拍挂管理方式，与投资、知识和智力无关，靠制度发财。”(见«任志强：房价暴涨谁的错? 土地出让者才是最暴利» 2006年05月26日财富时报) 然而任志强的见解似乎不为其他相关方面接受。 杭州市建委陆革处长称：国际房地产业的项目平均利润率大约是6%至8%，而我国房地产行业的项目平均利润率高达30%以上。如果考虑到房地产企业自有资金仅为项目总投资的20%至30%、其余均为银行贷款和购房预付金的因素，其开发利润为自有资金的100%以上。暴利是依靠地价的上涨甚至是囤积土地、“圈地”坐等地价升值而来。但地价的升值是政府配套基础设施的建设投入形成。因此，暴利其实来自于国有土地资产的流失。(见«房地产开发模式之辩：将地价从房价中剔除» 2006年04月11日经济参考报) 福州市有关部门测算了的当地在23个楼盘开发成本，从每平方米1636元至3094元不等。而销售均价从每平方米2500元至5500元不等。开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。(见 赵鹏 «福州完成商品房成本测算 地价占房价三成多» 2005-7-12 人民日报) 2005年2月中央统战部、全国工商联、中国民(私)营企业研究会一份调查结果显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第2位的电力煤气业的利润高1倍多，比平均水平高5倍。(«私营企业行业利润差距大房地产业远高于其他» 2005年02月12日 新华网) 中国金融家企业家发展论坛秘书长阎雨称：房地产是高利润行业，实际平均利润在20%以上，这一利润率相对其他行业企业简直可以说是暴利。(«宏观调控拷问“房地产业”社会责任» 2006年06月13日 公益时报) 2005年国家税务总局在对7省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。(见«赵晓：论中国房地产业中的寻租现象» 2006年02月08日蓝筹地产评论) 2006年媒体报道：2006年北京市地税部门已经公布了两期欠税企业名单，共有45家企业，而以“房地产”、“置业”、“建设”等为名称的企业占据了近一半的数量，达到14家。从欠税金额上看，初步估计，房地产类企业欠税金额占全部企业类欠税金额的80%以上。(见«部分地区90%房企存涉税问题 纳税大户欠税严重» 2006年07月10日上海证券报) 这一切让公众很难接受任志强的辩解。 其实，作为人格化的资本，与房地产商讨论“良心”似乎是对牛弹琴。国有土地资产的流失，第一责任人肯定是作为公共事务委托代理人的各级政府。既然选择市场经济已经超过1/4世纪，既然有数百年成熟市场经济的先例，为何政府还搞不清自己与商人在经济体系中的相对位置？为何“亲商”、“你发财，我发展”成了大多数各级政府的行为准则？此时此刻，指责商人的“良心”，岂不滑稽？ 结构：投资与市场 对房价高涨的另一个解释是结构不合理。 国家统计局新闻发言人郑京平2006年4月20日表示，我国房地产投资结构不合理。“24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。”(《统计局初步核算数据显示今年我国经济开局良好》中国经济网2006年04月21日http://www.ce.cn/macro/gnbd/dszl/zh/200604/21/t20060421_6771043.shtml) 上海已销售房集中在90、100平方米面积段，而香港1995年至1999年新落成私人住宅楼面面积主要分布在70平方米以下： 面积(平方米)比重 少于4013.90% 40--69.962.40% 90--99.916.80% 100-159.95.10% 大于1601.80% (数据来源：香港特别行政区差饷物业估价署) 香港政府规划署的一项调查表明：香港2000年私人住宅拥有者有4/5以上住在70平方米以下。香港居民1999年户均建筑面积的平均数是64平方米，认为可接受的建筑面积是71平方米。可见平均增加7平方米住上71平方米的房子是香港人的近期目标。前述建设部政策研究中心的报告假设大陆20%的城镇家庭每户增加20平方米的住房，不知所据为何?莫非他假设大陆居民收入相当于与乃至高于香港?该调查发现，香港居民认为舒适的建筑面积是93平方米，这低于今天大陆新房的平均面积，而我们还处于争取“全面小康”的阶段。 现在上海家庭户均人口才2.8人，比香港户均人口要少0.5人，2.8人住90平方米，人均居住面积就是16平方米，超出了香港，而上海2001年的人均GDP只是香港同期的19%。(王鍊利《希望与危机并存的上海房地产业》) 由此看来，上海房地产买主的主体，绝非本地普通地百姓，外地与境外的富人才是这个市场真正的买主。 这个状态是“投资结构不合理”可以解释的吗？作为理性经济人的房地产商，其投资行为肯定准确地跟着有效需求走。房地产的投资结构与其说表明了投资行为不合理，不如说显示了社会购买力的客观分布。 从townhouse到别墅，从房地产广告中的“品牌”、“法国设计方案”、“地中海风情”、“美国贝尔格林环境设计理念”、“欧洲汤森管理模式”、“超五星级服务”、“VIP高级名流会所”、“国际连锁机构”，我们不难看出房地产商心目中的买主群体。前些年，北京市北四环东段曾出现过两则巨幅房地产广告，其一“让少数人先阔起来”，其二“资本给我自由”，再确切不过地勾画出这个群体的特征。事实上这个群体才是房地产的核心买主。 于是我们看到，逻辑上只有两个可能的选择： 其一、承认现存的购买力格局，并为此承担现实的社会经济后果; 其二、改变这种购买力格局，并为此承担难于预测的社会经济成本。 用行政手段改变房地产投资结构，肯定是徒劳的，其最大功效止于“做秀”。
6.4“房奴”与“愤青”普通购房者面对“刺破青天锷未残”的房价无可奈何。2006年4月26日，邹涛在深圳奥一网和自己的个人博客上发表了《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，号召市民们持币待购，对抗炒家。邹涛写道：“即使我们再省吃俭用，依然在这个城市买不起一套房子”，“为了不做‘房奴’，为了一辈子不要再背负沉重的债务”，这份公开信号召说，“深圳楼价一日不降到市民可以接受的程度，我们就坚决不买房;让我们一起行动起来，在近3年之内不要买房，您要做的，只需要持币观望，等待就可以了。” 邹涛甚至希望面见总理，陈述“房奴”的痛苦。一个“不买房联盟”在网上出现，“不买房行动”通过网络迅速蔓延。宣称“按揭买房成为房奴那是活该”的北京万通集团董事长冯伦被骂得体无完肤。(«一个普通公民的“不买房行动”» 中国青年报 2006年05月10日) 然而两年后的2008年04月，邹涛建议市民可考虑在2009年5月买房。其本人也计划那时买房(«深圳不买房行动发起人称明年5月可考虑买房» 2008年4月5日《南方都市报》)。 商人、学者、官员们将网上言者视为“愤青”，认为非理性，不值一顾。但仔细想一想，所谓“愤青”大抵是受过相当教育的人，在他们的生活环境中，“小资”是大众媒体成天灌输的价值标准，而今这价值标准又升级为“小私”----“拥有私人保姆、私人律师、私人医生、私人美容师……，教育背景高、职场得意的高收入男女，不仅解决了‘小资’囊中羞涩的尴尬，还可以尽情彰显‘小资’们已有的精神品性。”(«新青年群体的新活法：小私极客快闪族» 中国青年报 2005年3月9日) 然而2005年的现实是，大学毕业生面临“零工资就业”。“小资”们的收入即使高达6000元/月，在如此房价面前，当“房奴”都要掂量有无资格。不要小看这6000元，它已超过2005年北京市单位职工平均工资(2734元/月)的两倍，绝大多数受薪人员的收入在此之下。 理论家们曾大讲“中产阶级”，向人们描绘过一个稳定的“枣核形结构”。当住房、教育、医疗使“小资”们离“小私”越来越远，而渐次沦为“愤青”时，“中产阶级”何在?谁又想过其社会后果? 其实，有资格参与房地产争论的人，只是人口中的少数。即使在北京市，大多数人的收入肯定少于单位职工平均工资，这样的收入根本不可能梦想当“房奴”，更不要说那些在建筑工地上盖房子的农民工。2006年4月25日，华夏时报告诉读者，建筑工地上两成人靠吃剩饭生活!(«北京农民工调查：一个工地有两成人吃剩饭生活» 2006年04月25日华夏时报) 而国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣却将房地产业的市场前景寄托在他们身上! 于是我们看到，围绕房地产的争论本质上是精英集团内部的争论，争论之所以激烈，在于这个精英集团内部的高度分化，从坐拥上亿资产的食利者到苦苦维持“小资”生活水平的白领，显然后者是绝大多数，并渐渐向“愤青”滑去。 然而，国人的主体却在这个集团之外。仅仅二十余年，我们就在一个近乎平均主义的社会基础上，培育出一个高耸入云的倒T型财富结构。与之对应，劳动者收入占GDP的比重一路下滑，而资本收入占GDP的比重翻了一番。由是我们不难理解为何社会有效需求如此不足;为何奢侈品消费增长速度远高于全球各地;为何人均GDP只及香港19%的上海，新盖房远比香港为大。 于是我们看到，房地产困境其实是另一个更大困境的组成部分。回顾房地产的在中国的发育史，有助于我们认清这一困境。
6.5史鉴在农耕文明的自然经济时代，购地建房主要目的是为住用或显示财富和地位。不存在购地建房、出售盈利的房地产业。 清道光二十三年(1843年)，按照中英《南京条约》，上海开埠，允许外国商人租地造屋。道光二十四年(1844年)英国大鸦片贩子颠地·蓝士禄在外滩租地13.894亩。咸丰十年(1860年)由于太平军战事，江浙一带避难者涌入上海。外商大批建造简屋高价出租，租界掀起土地投机狂潮。 由此，我们可以认为中国的房地产业大约发端于道、咸年间的上海租界，距今约一个半世纪。 在人民共和国成立前的约一个世纪里，以盈利为目的的房地产业逐步在通都大邑发展，成为城市经济的重要组成部门，其兴衰起伏，对金融业、建筑业、建材业等，影响巨大，更是财政的第一大支柱。在上海租界，房捐、地税占财政收入半数至7成。(见《上海房地产志》) 那个时代上海的房地产业，从表面形态看是按市场经济运行，而它的实际主角最早是靠两土(烟土、土地)起家的外国冒险家，后来又加上各个时期挟带巨资来沪避难的地主、官僚、富商。在整个房地产业的运行中，租借特权、军阀特权、官僚特权、乃至黑社会扮演的角色远超过经济学家们笔下优雅的定律与公式。 这样的模式运行了一个世纪，以人民共和国的建立画上了句号。在这个句号上，人们看到的是这样一幅画面： 1950年，上海市区公有土地仅占12.4%，87.6%的土地为私人占有，其中中国私人占74%，外国人占13.6%。市区人均居住面积是3.9平方米。 洋人、富商住在花园住宅、新式里弄、公寓，人均居住几十、几百平方米。而普通民众住在旧式里弄，原设计是一个家庭的住房，被搭搭放放，从二层楼变为四层、六层，分割出租。一幢房子居住八九户，最多的达到十多户。住阁楼的立不直腰，住亭子间的小孩睡吊床，大孩睡床底，连灶房都搭阁出租，大家都在房间门口烧饭。有的平均住不到1平方米。还有约100万人住在棚户区，无自来水，无下水道，无道路，草顶木板墙或泥墙，开个洞就算门窗，这种不能称为房子的房子，也统计在平均数内。 从这个画面里，人们不难理解为什么“国民政府”的财政左支右绌，为什么大多数国民缺乏对“中华民国”的认同，为什么知识分子普遍左倾，为什么共军有源源不断的兵源，而国军却不得不依赖“抓壮丁”，为什么西点军校、德国顾问培训的职业将领打不过一群土包子……。 因为这是一个背离多数国民基本生存需求的社会经济结构；这是一个靠瓦解自身生存环境而生存的结构，而房地产业是这个结构的重要支柱之一。 严重的两极分化使中国社会走上了极端平均主义的道路。当我们摆脱了极端平均主义后，看到的是身份各异、立场相殊、利益对立的各类精英间的博弈。就一个个个案看，其理智、聪慧、圆融、机巧、执著、高效令人叹为观止；然而从总体上，人们看到的却是搏傻----盲人瞎马合力推动整个系统走向夜半深池。 难道我们还要投入又一次轮回？ |
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