中国住房市值达到GDP的3.6倍

远航一号

仗义执言 发表于 2021-4-28 18:21
美国的财富可能更多地在技术积累上，比如专利，人的受教育程度等等，而中国的财富都体现在公路，铁路等等上 ...

现在的固定资本存量计算已经包括所谓知识产权了

美国的住房固定资本存量如果按重置成本计算大概是GDP的一倍左右。

中国的要另算，不过粗估可能也是一倍左右或者不到。

但这里说的是市值。理论上来说，如果住房作为投资品，其“合理”价格大约应等于年投资收益额除以年贴现率。

如果年投资收益额等于年租金（假如自己住，收益就是节约了年租金）减去折旧，贴现率可以用银行利率代替。这样理论房价就是：年租金 / （利率 + 折旧率）

或者说租金收益率（租金与房价之比）应等于利率与折旧率之和。但现在租金收益率不到2%，银行利率定期五年约3%，折旧率按70年使用算每年约1.4%。说明中国住房“投资”的隐含预期实际资本增值率（即预期的扣除通货膨胀以后的年房价上涨率至少是2.4%，或者说预期实际房价每隔30年翻一番。再加上通货膨胀，预期名义房价大概就是每隔10至15年翻一番（分别按通货膨胀率5%和2.5%）计算。

远航一号

如上，继续。如果在住房上“投资”的不是居民而是资本家，那么就要与企业投资回报率而不是银行利率相比较。扣除企业所得税、利息后的净回报率保守估计按6%计算，那么资本家投资住房要合算，预期实际房价年上涨率要达到5.4%（相当于未来经济增长率），预期名义房价年上涨率要达到8%-10%，相当于房价每隔9年或7年翻一番。这与主文中所说的房价上涨率就比较接近了。

仗义执言

远航一号 发表于 2021-4-28 22:45
现在的固定资本存量计算已经包括所谓知识产权了

美国的住房固定资本存量如果按重置成本计算大概是GDP的 ...

房价包括2部分，房子的建筑成本+地价（是地铁等劳动价值的转变形式）
我估计中国的房子一年gdp不够重置，但是3.6倍是有泡沫的，泡沫多少，很难确定，会不会破裂主要看未来地铁等劳动价值的增加程度和供求的变化。
看泡沫，比如北京的房价如果高出东京，就是泡沫，纯粹是供求不平衡带来的。

远航一号

仗义执言 发表于 2021-4-29 09:49
房价包括2部分，房子的建筑成本+地价（是地铁等劳动价值的转变形式）
我估计中国的房子一年gdp不够重置， ...

我们过去做过一些粗略的研究。地价或出让土地使用权，一部分是城市基础设施建设成本，所谓三通一平，但好像只是一小部分，地租是另外一部分，大头应当是拆迁补偿。对于拆迁补偿怎么理解有争议，是理解为土地开发社会成本的一部分（因为改变土地用途而发生的不可避免的成本，你要用这块地，这块地上原有的居民或建筑物总要处理）还是理解为地租的一部分转移给被拆迁居民，讨论过，没有定论。

仗义执言

远航一号 发表于 2021-4-29 12:53
我们过去做过一些粗略的研究。地价或出让土地使用权，一部分是城市基础设施建设成本，所谓三通一平，但好 ...

城市基础设施建设成本，你们少算了，拆迁补偿你们不太熟悉，其实拆迁补偿如果是安置房，其实出售购买的成本都是很低的，比如苏州相城区，三上三下的楼房拆迁在30万左右，安置房的售价也差不多这么多，但是你到市场上交易就高得多了，就是城市基础设施建设成本要算进去了，其次我认为地租不是主要的，比如相城区工业用地成本就很低。

sxm

仗义执言 发表于 2021-4-29 13:07
城市基础设施建设成本，你们少算了，拆迁补偿你们不太熟悉，其实拆迁补偿如果是安置房，其实出售购买的成 ...

工厂也是基建的受益者啊，怎么就不加价了？

仗义执言

市场价格一般是拆迁安置价格的2倍

仗义执言

sxm 发表于 2021-4-29 13:49
工厂也是基建的受益者啊，怎么就不加价了？

工厂的土地是国家的 ，恰恰是转移给房价的，公司多的地方房价高，

仗义执言

不过工业用地每年要交税的