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标题: 中国住房市值达到GDP的3.6倍 [打印本页]

作者: 远航一号 时间: 2021-4-28 10:48:46 标题: 中国住房市值达到GDP的3.6倍

据东吴证券首席经济学家任泽平估计，中国住房市值在2018年达到321万亿人民币，为GDP的3.6倍。而根据高盛数据，2019年中国住宅和开发商库存总额达到52万亿美元，折合人民币大约337万亿，被《华尔街日报》报导称为“史诗级泡沫”。

东吴证券首席经济学家任泽平，26日在新浪专栏发表《中国住房市值报告》。

任泽平写道，2000~2018年，中国住房市值从23万亿元增至321万亿元，年均增长15.7%；其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献11%、89%。人均住房市值从1.8万元增至23万元，年均增长15.2%，高于人均GDP年均增长的13.8%；城镇人均住房市值从4.5万元增加到36.8万元，年均增长11.1%。住房成为居民家庭最重要的财富，并与金融机构高度关联。住房市值年均增速超过名义GDP的13%，因此住房市值与GDP的比例从233%增至356%。

任泽平表示，与发达国家相比，中国住房市值及与GDP、股债房市值的比例均较高，但人均住房市值低。从住房市值看，2018年中国为46.7万亿美元，明显大于美国的25.8万亿美元、日本的10.3万亿美元、英法德三国合计的28.0万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2018年中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。

任泽平认为，房地产是中国最坚硬的泡沫。中国房地产模式是从香港学来的，而香港又是从英国学来的，这两个经济体都是高房价。中国房地产的根本问题，就是人地错配和货币超发；货币超发带来了严重的资产价格泡沫，以及金融风险。

据《华尔街日报》在2020年7月20日，以《中国面临史诗级楼市泡沫难题：规模达52兆美元》为题的报导说，即使中共肺炎大流行，都未能阻挡中国楼市这个全球最大资产泡沫的不断扩大。

据链家（Lianjia）驻上海的中介Zhao Wenhao说，2020年3月，中国房地产市场开始反弹，因为许多客户担心人民币贬值，他们把更多资金投向作为避险投资的楼市。

报导称，中国楼市泡沫目前已超过本世纪头10年美国楼市的泡沫。根据高盛数据，2019年中国住宅和开发商库存总额达到52万亿美元，是美国住宅市场规模的两倍，而且超过了整个美国债券市场。

在一家美国零售企业工作的Chen Zhiyu说，房地产绑架了中国经济，因此，政府不敢推动房价大跌。

在北京、上海、深圳和成都等大城市，租金收益率不到2%，低于购买中国国债所能赚取的收益。租金收益率是房屋的年租金收入与房屋价值之比。

报导说，中国城镇居民差不多已经把一切都押在了自己的房子上。根据中国广发银行（China Guangfa Bank）和西南财经大学的一份报告，中国城镇居民现有财富中近78%拴在住宅地产上，而在美国，房产在家庭财富中的占比为35%，更多的人是投资于股票和退休基金。

来自天津的大学讲师Xu Xiaohua表示，大多数中国人在经济低迷期间会把财富放在房地产上。他说，中国经济形势越糟，深圳等地的房价就会涨得越高。

90年代初日本不可一世的高房价泡沫终于破灭，东京房价跌成了高峰时的1/5，现在中国的情形很像。虽然现在全球人口密集的大城市像纽约、洛杉矶、旧金山、温哥华、悉尼、伦敦、柏林、罗马、米兰、香港、曼谷、新加坡、东京、台湾、北京、上海、广州、深圳的房价都处在峰值，但像中国四线以上城市的房价都在人民币2万以上在全球也是独一无二，意味着全国200多个城市的房价都在人民币2万以上，而中国人的人均GDP按人均购买力来计只有18900美金，世界排名70名，典型发展中国家水平，也就是比较穷的国家，然后这个平均收入仍然很穷的国家的房产市值居然是国家GDP的3.6倍，水分多得不能再多了

作者: 壮壮 时间: 2021-4-28 12:05:43

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作者: 仗义执言 时间: 2021-4-28 18:18:37

房价高是不是泡沫要看周边市政建设的情况，房价高本质是市政建设上耗费的劳动多，就是地产价值高，比如地铁，公共图书馆，医院，各种交通设施，公园等等。

作者: 仗义执言 时间: 2021-4-28 18:21:11

本帖最后由仗义执言于 2021-4-28 18:24 编辑

美国的财富可能更多地在技术积累上，比如专利，人的受教育程度等等，而中国的财富都体现在公路，铁路等等上面。虽然美国的公路，铁路和中国总体差不多，但是相对总财富却比较小，这就是发达国家和发展中国家的差别。说得通俗一点，美国的死劳动都凝结在技术成果上（投入大量的研究费用）和人力资源上，而中国大量的死劳动体现在公路铁路等上（公路铁路的价值通过转移到地产上得以实现）

作者: sxm 时间: 2021-4-28 19:01:33

有一种看法，欧美有房产税的，中国没有，等于中国是把房产税加在房价里预收了70年，所以显得房价高。也有人反驳说欧美房产税基本都是用于改善本街区公共服务的，账目清晰，算是取之于民用之于民，业主也并不抵触，所以不算负担。不知大家怎么看。

作者: 壮壮 时间: 2021-4-28 21:09:59

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作者: 仗义执言 时间: 2021-4-28 21:35:55

本帖最后由仗义执言于 2021-4-28 22:20 编辑

壮壮发表于 2021-4-28 21:09
2000年到2018年的GDP总量是多少？

GDP这个概念，是比较难理解的概念。苏联计划经济不用这个概念的
有人说的汽车出事故了，会产生新的GDP,因为要修车
其实修车这个劳动只是把损失的劳动（比如坏掉的车玻璃）补偿回来
比如歌厅歌手唱歌也产生GDP，因为客户要付钱，医生开刀也产生GDP.
所以说GDP 不是纯粹的物质财富，比如一吨大米，20年累计20吨大米，而且很多是被消费掉的。
财富不仅仅是物质（商品)还包括服务能力（劳动力本身，正确地说是活劳动本身，比如理发）
欧美国家的财富沉积在劳动力中，比如比较有科学素养的人，比如高级医生，科学家，技术员等等
而中国的财富主要沉积在公路房子铁路中，中国目前按照GDP不过是一个每年创造的财富的能力上升了，但是总财富存量比欧美日少得多。举个例子，2000年美国农产品1万吨，2001年1.1万吨，2002年 1.15万吨，那么2020年比如2万吨，那么他的财富总量就是累加起来，比如30万吨，而中国2000年1千吨，02年2千吨，2020年1.8万吨，2020年中国创造财富的能力接近了美国，但是总财富可能只有15万吨。GDP是一个创造财富的能力，而房地产是财富的存在量。

作者: 仗义执言 时间: 2021-4-28 21:39:23

简单的说吧，比如我现在工资2万元一个月，但是我过去19年工资一直少于5000一个月，所以我工资积累量不大于5000*19+2万，但是我目前的赚钱能力强多了。

作者: 仗义执言 时间: 2021-4-28 21:59:20

或者说中国积累的财富主要囤积在房地产中（包括公路铁路地铁高铁等等中），而比如台湾看上去很陈旧，但是他们富裕（工资就比中国高），他们的财富主要囤积在教育科研等上面了，举个例子小王和小明的父母家境一样，父母收入一样，但是小明没有上大学，父母的钱用来造房子了，小明家有一套洋房，而小王读了博士，家里的收入全部用于教育了，家里只有一套小房子，至少到目前为止，他们两家的总财富是一样多的。

作者: 远航一号 时间: 2021-4-28 22:11:46

壮壮发表于 2021-4-28 21:09
2000年到2018年的GDP总量是多少？

去统计局一查不就知道了

去年大约102万亿

作者: 远航一号 时间: 2021-4-28 22:45:19

仗义执言发表于 2021-4-28 18:21
美国的财富可能更多地在技术积累上，比如专利，人的受教育程度等等，而中国的财富都体现在公路，铁路等等上 ...

现在的固定资本存量计算已经包括所谓知识产权了

美国的住房固定资本存量如果按重置成本计算大概是GDP的一倍左右。

中国的要另算，不过粗估可能也是一倍左右或者不到。

但这里说的是市值。理论上来说，如果住房作为投资品，其“合理”价格大约应等于年投资收益额除以年贴现率。

如果年投资收益额等于年租金（假如自己住，收益就是节约了年租金）减去折旧，贴现率可以用银行利率代替。这样理论房价就是：年租金 / （利率 + 折旧率）

或者说租金收益率（租金与房价之比）应等于利率与折旧率之和。但现在租金收益率不到2%，银行利率定期五年约3%，折旧率按70年使用算每年约1.4%。说明中国住房“投资”的隐含预期实际资本增值率（即预期的扣除通货膨胀以后的年房价上涨率至少是2.4%，或者说预期实际房价每隔30年翻一番。再加上通货膨胀，预期名义房价大概就是每隔10至15年翻一番（分别按通货膨胀率5%和2.5%）计算。

作者: 壮壮 时间: 2021-4-28 22:48:24

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作者: 远航一号 时间: 2021-4-28 22:54:40

如上，继续。如果在住房上“投资”的不是居民而是资本家，那么就要与企业投资回报率而不是银行利率相比较。扣除企业所得税、利息后的净回报率保守估计按6%计算，那么资本家投资住房要合算，预期实际房价年上涨率要达到5.4%（相当于未来经济增长率），预期名义房价年上涨率要达到8%-10%，相当于房价每隔9年或7年翻一番。这与主文中所说的房价上涨率就比较接近了。

作者: 仗义执言 时间: 2021-4-29 09:49:11

本帖最后由仗义执言于 2021-4-29 09:52 编辑

远航一号发表于 2021-4-28 22:45
现在的固定资本存量计算已经包括所谓知识产权了

美国的住房固定资本存量如果按重置成本计算大概是GDP的 ...

房价包括2部分，房子的建筑成本+地价（是地铁等劳动价值的转变形式）
我估计中国的房子一年gdp不够重置，但是3.6倍是有泡沫的，泡沫多少，很难确定，会不会破裂主要看未来地铁等劳动价值的增加程度和供求的变化。
看泡沫，比如北京的房价如果高出东京，就是泡沫，纯粹是供求不平衡带来的。

作者: 远航一号 时间: 2021-4-29 12:53:27

仗义执言发表于 2021-4-29 09:49
房价包括2部分，房子的建筑成本+地价（是地铁等劳动价值的转变形式）
我估计中国的房子一年gdp不够重置， ...

我们过去做过一些粗略的研究。地价或出让土地使用权，一部分是城市基础设施建设成本，所谓三通一平，但好像只是一小部分，地租是另外一部分，大头应当是拆迁补偿。对于拆迁补偿怎么理解有争议，是理解为土地开发社会成本的一部分（因为改变土地用途而发生的不可避免的成本，你要用这块地，这块地上原有的居民或建筑物总要处理）还是理解为地租的一部分转移给被拆迁居民，讨论过，没有定论。

作者: 仗义执言 时间: 2021-4-29 13:07:50

本帖最后由仗义执言于 2021-4-29 13:11 编辑

远航一号发表于 2021-4-29 12:53
我们过去做过一些粗略的研究。地价或出让土地使用权，一部分是城市基础设施建设成本，所谓三通一平，但好 ...

城市基础设施建设成本，你们少算了，拆迁补偿你们不太熟悉，其实拆迁补偿如果是安置房，其实出售购买的成本都是很低的，比如苏州相城区，三上三下的楼房拆迁在30万左右，安置房的售价也差不多这么多，但是你到市场上交易就高得多了，就是城市基础设施建设成本要算进去了，其次我认为地租不是主要的，比如相城区工业用地成本就很低。

作者: sxm 时间: 2021-4-29 13:49:56

仗义执言发表于 2021-4-29 13:07
城市基础设施建设成本，你们少算了，拆迁补偿你们不太熟悉，其实拆迁补偿如果是安置房，其实出售购买的成 ...

工厂也是基建的受益者啊，怎么就不加价了？

作者: 仗义执言 时间: 2021-4-29 14:09:12

市场价格一般是拆迁安置价格的2倍

作者: 仗义执言 时间: 2021-4-29 14:10:26

sxm 发表于 2021-4-29 13:49
工厂也是基建的受益者啊，怎么就不加价了？

工厂的土地是国家的，恰恰是转移给房价的，公司多的地方房价高，

作者: 仗义执言 时间: 2021-4-29 14:13:53

不过工业用地每年要交税的

作者: 仗义执言 时间: 2021-4-29 14:17:53

工业用地的地价不仅最便宜，而且涨幅最小。在全国地价水平的统计数据中，工业用地价格增长率仅为其他类型土地的一半，仅为商业服务和居住用地价格的10%左右。2018年第一季度，四类用地地价及增速分别为：商业服务用地490万元/亩，增长1.4%;居住用地444万元/亩，增长2.2%;综合用地277万元/亩，增长1.6%;工业用地54万元/亩，增长0.8%。

作者: 仗义执言 时间: 2021-4-29 14:23:14

比如苏州相城区，三上三下的楼房拆迁在30万左右，安置房的售价也差不多这么多，市场价在60万左右

这个是8年前的补偿标准，现在应该在100万左右，市场价格在200多万
这个市场价的差别就是城市基础设施建设成本的增加量
比如当时还没有通地铁，中坏快速路也没有建好，工业园也没有到位等等

作者: sxm 时间: 2021-4-29 14:50:37

仗义执言发表于 2021-4-29 14:17
工业用地的地价不仅最便宜，而且涨幅最小。在全国地价水平的统计数据中，工业用地价格增长率仅为其他类型土 ...

有地租理论认为，商业用地、居民住房用地和工业用地是市场竞价的结果。商业最注重人流量，利润也高，所以会出高价竞标市中心的土地；居民要考虑上班的通勤问题，不能住太远，又不如资本家有钱，所以会出中等价格竞标城市外围的土地；工厂则最在乎成本，所以只会出最低价，也就只能买到郊区土地。这种说法符合你的观察吗？

作者: 仗义执言 时间: 2021-4-29 15:52:08

本帖最后由仗义执言于 2021-4-29 16:42 编辑

sxm 发表于 2021-4-29 14:50
有地租理论认为，商业用地、居民住房用地和工业用地是市场竞价的结果。商业最注重人流量，利润也高，所以 ...

这样说的话，从西方经济学的概念来说，属于供求关系决定价值，现象上也没有什么问题
但是本质上市商业用地的地方市政建设最好，其次是居民，其次是工业，当然工业也分类，硅谷这种工业就不一样了，所以这样说地租本事也是劳动价值的转移，这个意义上，地租和市政建设转移本质是一样的。
前面我说其次我认为地租不是主要的，比如相城区工业用地成本就很低。讲得不太严谨，被远航一号带进去了。
就是你要知道为什么这个地方能获得高地租，和市政建设水平有关，当然现象上和供求也有关系，后者不过是影响而已。

作者: 仗义执言 时间: 2021-4-29 16:00:16

本帖最后由仗义执言于 2021-4-29 16:04 编辑

房价的价格上升，一方面来自周边建设增加的价值，一方面来自供求中供不应求（后者回绕前者增加的价值转），如果远远大于前者增加的价值，就是出现大量泡沫。
周边建设增加的价值本来应该归于社会共同福利，但是因为私有制，你的地产增值归了你个人，这不是你的劳动所得而是剥削或者叫地租。

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