中国经济杂谈（二）—— 房价与工资

中国经济杂谈（二）—— 房价与工资

作者：远航一号

   自2000年以来，中国的平均房价上涨了多少。下面第一个图说明了自2000年至2020年全国住宅商品房平均销售价格变化的情况。

   图中的红线显示的是“名义房价”，即按照当年价格计算的房价，也就是人们通常所说的房价。按照名义房价计算，2000年，全国新建住宅商品房平均销售价格为每平方米1900多元；2020年，全国新建住宅商品房平均销售价格接近每平方米10000元。在二十年时间中，全国新建住宅商品房平均销售价格大约上涨了4倍（也就是上涨到原来的5倍）。其中，在2011-2020年期间，全国新建住宅商品房平均销售价格年平均上涨约8%。

   需要强调的是，这里说的是“全国”的商品房平均销售价格，包括了一二三四线乃至四线以下、小县城的所有城市和城镇的房价。如果要讲北上广深等所谓一线城市，那么2020年的平均房价已经达到每平方米60000-70000元。不过，全国人民并非仅仅生活在北上广深，劳动者也不仅仅是在一、二线城市打工。要了解全国平均的住宅商品房市场情况以及各地劳动人民的买房能力，还是要看全国平均的住宅商品房销售价格。

   上图中的红线显示的是名义房价变化的情况。但是，除了买房以外，人们在生活中总还要吃穿用行。从2000年到2020年，城镇消费者价格的平均水平上涨了55%。如果我们从名义房价中扣除通货膨胀（也就是平均物价水平上涨）的影响，就可以计算“实际房价”。上图中的蓝线显示的就是按照2020年不变人民币元计算的实际房价，也就是如果购买住宅的每一元都与2020年的一元人民币有同等购买力的情况下计算出来的房价。按照这一方法计算出来的实际房价从2000年至2020年增加到原来的3倍多；其中，在2011-2020年期间，新建住宅商品房实际房价年平均增长约5%。

   如果名义房价比平均物价水平增加得快，实际房价就会上升；反之，实际房价就会下降。从上图中可以看出，在绝大多数年份，房价的上涨速度都超过了平均物价水平的上涨速度。不过，也有例外。2008年，平均名义房价下降了约2%，城镇消费者价格指数增加了约6%，导致那一年的平均实际房价下降了约7%。

   那么，中国的平均房价与城镇劳动者的工资水平相比又是怎样一种情况呢？一个劳动者家庭大约需要怎样的工资水平才能买得起一套平均的住宅呢？

   下面第二个图比较了自2000年至2020年城镇单位就业人员平均工资以及城镇私营单位就业人员平均工资在理论上可以购买的住宅商品房面积。这里说，是在“理论上”可以购买的住宅商品房面积，就是说，假想一个劳动者一年不吃不喝不纳税，也不缴纳五险一金，将全部的税前年工资都用于购买住房，那么可以买多少平方米的住房面积。

   从图中可以看出，在2014年以前，城镇单位就业人员平均工资以及城镇私营单位就业人员平均工资在理论上可以购买的住房面积总的来说都是趋于上升的，说明在这一时期，平均工资的增长速度超过了房价的增长速度。但是，从2014年以后，一份平均工资可以购买的住房面积就不再增加了。现在，一份城镇单位就业人员的平均工资大约可以购买不到10平方米的住房面积，一份城镇私营单位就业人员的平均工资大约可以购买不到6平方米的住房面积。

   这里说的城镇单位就业人员，包括“体制内”的公务员和事业单位就业人员以及准“体制内”的国企就业人员、股份制企业就业人员、港澳台资和外资企业就业人员，总数大约是1.7亿，大约占全国城镇就业人员总数的五分之二、全国劳动者总数的五分之一。城镇单位就业人员的收入和生活状况基本可以代表全国劳动者中相对状况最好的那一部分人的收入和生活状况。2020年，城镇单位就业人员的年平均工资约为97000元。

    这里说的城镇私营单位就业人员，指的是城镇私营内资企业的就业人员，总数约为1.5亿。此外，城镇就业人员还包括大量的个体就业人员（其中包括一些名为“个体”实际上为资本家打工的所谓“新就业形态”劳动者，总数约为1.3亿）。城镇私营单位就业人员的工资水平大致可以代表城镇“体制外”就业人员的收入水平。2020年，城镇私营单位就业人员年平均工资约为58000元。作为参考，据国家统计局的农民工监测调查报告，2020年，全国约有1.7亿外出农民工（其中约1.3亿为“进城农民工”，属于城镇就业人员统计范畴）、月平均收入约4500元（折合年平均收入54000元）。

   与现在的房价水平相比，什么样的工资水平才是合理的工资水平呢？据官方统计，中国城镇居民的人均住房面积已经达到40平方米。如果保守估计，一个三口之家的城镇普通劳动者家庭维持一份“体面”生活至少需要一套100平方米的住宅。按照现在的全国平均房价（每平方米约10000元），购买一套100平方米的住宅就需要100万元；如果首付30%，那么就需要贷款70万元。现在的房贷利率约为5%，如果在15年内还本付息，15年中累计还本付息约100万元，平均每年“房供”（买房贷款还本付息）约66000元。

   据国家统计局的城镇居民住户调查，2020年，城镇居民人均可支配收入中约62%用于消费支出、38%用于储蓄。2020年受新冠疫情影响，城镇居民消费支出与上一年相比有所下降，情形特殊。2019年，城镇居民人均可支配收入中约66%用于消费支出、34%用于储蓄。此外，工人阶级和城市“中产”（小资）家庭的储蓄率一般要低于资本家和上层官僚家庭的储蓄率。所以，对于一般城镇劳动者家庭来说，如将可支配收入中约三分之一用于支付“房供”，大约就是这些家庭“房供”支付能力的上限了。当然，这里说的是一个城镇劳动者家庭靠自己的财务能力来买房的情况，不去算马云所谓的“六个钱包”。事实上，对于绝大多数劳动者家庭来说，即使有“六个钱包”，顶多勉强应付买房首付，“房供”还是要靠自己的工资收入来解决。

   如果每年“房供”要占到可支配收入的三分之一，那么，每年要支付66000元“房供”，一个城市劳动者家庭的可支配年收入就需要达到约20万元；如果扣除五险一金和个人所得税之后的净收入占税前收入的四分之三，那么这个城市劳动者家庭的税前年收入就需要达到26-27万元；如果这个家庭的夫妻双方都有“体制内”正式工作，那么夫妻二人的年平均工资需要达到13万元。与2020年城镇单位就业人员平均工资相比，与当前房价水平相匹配的“合理”工资水平要高出约三分之一；与2020年城镇私营单位就业人员平均工资相比，与当前房价水平相匹配的“合理”工资水平要高出约1.2倍。

   这里讲的房价水平指的是全国平均的房价水平。如果说的是北上广深等“一线城市”的房价水平，那么所需要的收入水平大约是与全国平均房价相匹配的收入水平的七倍，也就是家庭税前收入需要达到180万、夫妻双方平均年工资需要达到90万，大概才有可能在远离市中心的地方买到一套100平方米左右的住房。

   那么，中国经济有没有可能在不太遥远的将来解决广大城镇劳动者的住房问题，帮助绝大多数城镇劳动者实现“住着有其房”的“中国梦”，又帮助广大的男青年摆脱生不起孩子、结不起婚、谈不起恋爱的困境呢？

   让我们设想一下，如果我们的目标是在2030年前后，使得房价与工资之间的关系达到相对合理的水平，需要怎样的条件。2030年距离现在大约还有十年时间。如果中国经济能够在2030年前后实现让一般城市劳动者家庭买得起房的目标，这大致意味着，现在刚刚进入劳动力市场的城市男青年（约25岁），在即将步入中年之前（约35岁）还来得及买房、谈恋爱、解决人生大事，生活还有点盼头。

   如上所述，按照现有房价，如果要达到与全国平均房价相匹配的“合理”工资水平，城镇单位就业人员的平均工资需要提高三分之一（就是要提高到相当于现在水平的1.3倍），城镇私营单位就业人员的平均工资需要提高约1.2倍（就是要提高到相当于现在水平的2.2倍）。如果按照工资可以购买的住房面积来说，那么城镇劳动者平均年工资可以买到的住房面积需要提高到13平方米。

   如果全国平均房价继续按照以往十年的平均增长速度增长，每年增长约8%，那么，至2030年，全国平均房价将上涨到每平方米约22000元。如果年平均工资可以买13平方米的住房面积，那么，城镇劳动者的年平均工资需要达到约29万元。如果城镇单位就业人员的年平均工资要从现在的约10万元增加到2030年的29万元，那么，从2021年至2030年，城镇单位就业人员的年平均工资需要年平均增长11%。如果城镇私营单位就业人员的年平均工资要从现在的不到6万元增加到2030年的29万元，那么，从2021年至2030年，城镇私营单位就业人员的年平均工资需要年平均增长17%。

   至2030年，中国的城镇就业人员总数大约可以达到5.5亿；如果城镇劳动者的年平均工资到时增加到29万，那么仅仅是城镇劳动者的工资总额就将达到160万亿元，相当于中国2020年国内生产总值的1.6倍。即使到那时中国的国内生产总值比现在翻一番，可以保证所有城镇劳动者都买得起房的工资总额也将占到国内生产总值的80%。钱都给劳动者了，资本家还赚什么钱？钱都发给工人买房了，“国家”还怎么“强大”？显然，如果要在房价继续上涨的情况下，靠工资比房价增长得更快来解决广大城市劳动者的住房问题，至少在资本主义市场经济的条件下，是绝对做不到的。

   那么，能不能换一种方法，比如，房价不再上涨，工资继续按照过去的速度上涨，直到工资增加到可以买得起房的“合理”水平。2020年，城镇单位就业人员的平均工资和城镇私营单位就业人员的平均工资分别增加了不到8%。如果城镇单位就业人员的平均工资年平均增长8%，那么，大约需要4年的时间，才可以增加到13万元，也就是按照2020年的房价可以购买13平方米的住房面积；如果城镇私营单位就业人员的平均工资年平均增长8%，那么，大约需要11年的时间，才可以增加到13万元左右并且可以按照2020年的房价购买13平方米的住房面积。

   但是，房价能够保持4年至11年不上涨吗？如果房价连续多年不上涨，房地产企业的营业收入也就很难增加。2019年和2020年，住宅商品房的年销售面积已经达到15亿平方米以上。如果按每户100平方米计算，15亿平方米的销售面积足够解决1500万户的住房问题。相比之下，按照“十四五规划”，预计未来五年城镇每年新增就业人员约1100万；如果按照平均每两名新增就业人员需要一套住房计算，那么每年共需新增住房550万套。也就是说，现有的住宅商品房年销售面积已经大大超出了每年城镇新增就业人员的真实需要。这样，即使考虑到资本家和官僚的炒房“需求”，住宅商品房的销售面积在未来也很有可能进入一个“平台期”，不再增加。如果销售面积不增加、销售价格也不上涨，房地产企业的营业收入自然无法增加。然而，房地产企业的债务、利息支出、购地成本、房屋造价、工资支出，都完全有可能随着经济增长和一般物价水平的上涨继续上涨。这样，要不了多久，整个房地产行业就将陷入全行业亏损；接下来，一系列相关产业，比如建筑业、钢铁业、水泥业，靠卖地维持财政支出的地方政府，乃至一大批借债买房、寄希望于房价上涨来还债的居民家庭，都可能陷入困境。