房价与工资 对于广大人民群众来说,遏制房价暴涨,并使得房价逐步降低到与绝大多数劳动者的收入相适应的水平,确保所有劳动者都能获得合理的、有尊严的、能够满足正常生活需要的居住条件,是当前最迫切的经济和社会问题之一。 根据国家统计局的数据,2000年至2014年,全国住宅商品房每平方米平均单价从1948元上升到5933 元,年平均增长8.3%。这个增长速度,虽然比较快,但是没有超过工资的增长速度。同一时期,城镇单位就业人员年平均工资(按名义工资计算)年平均增长13.7%。当然,这里说的房价是全国平均价格,没有考虑到一、二线城市房价上涨幅度超过全国平均水平的情况。 2015年,全国住宅商品房每平方米平均单价达到6472元,比上年增长9.1%。今年前9个月,全国住宅商品房销售额6.86万亿元,销售面积9.31亿平方米,每平方米平均销售价格7373元,比2015年全年平均价格已经上升了13.9%,显著超过了当前的工资增长速度。 图四显示了2000-2015年各类就业人员年平均工资按照当时全国平均房价可以购买到的住房面积:
资料来源:国家统计局,《中国统计年鉴》2014年和2015年,国家统计局历年发布的“全国农民工监测调查报告”,“2015年全国房地产开发投资和销售情况”。
要说明的是,这里所说的年平均工资,指的是税前工资,没有扣除个人收入所得税、个人缴纳的社会保险等。所谓“年平均工资可以购买的的住房面积”说的是假如一个劳动者一年不吃不喝,没有其他任何开销,也不纳税,不缴社保,将全部年收入用来买房“在理论上”可以买到的住房面积。
城镇单位就业人员属于中国城市就业的“正式部门”,包括国有单位、城镇集体单位、股份制单位、港澳台资和外资单位。2000年,城镇单位就业人员的年平均工资可以购买不到5个平方米的住房面积。2014年,城镇单位就业人员的年平均工资可以买到9.5个平方米的住房面积。
2009年,城镇私营单位就业人员的平均工资(城镇私营单位不在“城镇单位”的统计范围内)可以买到4个平方米的住房面积,到了2014年,大约可以买到6个平方米的住房面积。
2008年以前,农民工的年平均收入(按照10个月的月平均收入计算)大约可以买到3个平方米的城镇住房面积,此后有所增长。2014年,农民工的年平均收入可以买到4.8平方米的城镇住房面积,但是2015年,农民工年平均收入所折算的住房面积下降到4.7平方米。
即使就条件最好的城镇单位就业人员工资水平来说,尽管其年平均工资所折算的住房面积有所增长,但是仍然大大低于一个城镇居民家庭为了维持正常居住条件所需要的水平。目前,中国城镇人均住房面积已经增加到30平方米以上。维持一个三口之家的正常居住条件,户平均住房面积应达到90平方米以上。如果按照正常情况下房价不应超过居民家庭年平均收入三倍推算(从而每年房贷还本付息按房价约10%计算,不超过家庭年收入的三分之一),一个家庭两个劳动者的年收入相加至少应能购买30平方米的住房面积,平均每个劳动者的年收入至少应能购买15平方米的住房面积。
也就是说,现行房价至少要下降三分之一(从而劳动者年平均收入可以购买的住房面积增加50%),才能保证城镇就业人员中平均条件较好的城镇单位就业人员(不到四亿城镇就业人口的一半)通过购买商品房获得城镇平均水平的居住条件。这还远不能满足城镇私营和非正式部门就业人员的需要。
这里有一个问题,既然现在的房价大大超出了广大劳动者的承受能力,房市又为什么异常火爆呢?今年的商品房销售额有可能超过10万亿元,这10万亿元的销售额又是怎样产生的呢?现有的统计数据无法让我们准确回答这个问题。但是,显而易见,在城镇挣扎奋斗勉强糊口的农民工不可能是购房的主力,城镇私营单位和非正式部门的工人也不可能是购房主力,即使是在城镇单位就业的普通职工通常也仅有一套供本人居住的住房。目前,能够在高位房价上继续投入巨资购买房屋的只能是资本家以及某些“灰色收入”群体。并且,这些特殊社会群体购买房屋的目的主要不是为了居住,而是为了待价而沽、囤积居奇,利用房价上涨的趋势大捞一笔。
根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年以《城镇住房空置率与住房市场发展趋势》为主题的调查报告,在城镇地区全部家庭中,仅有21%的家庭有多套住房;但是在收入最高的10%的家庭中,有40%的家庭有多套住房,在收入最高的1%的家庭中,有53%的家庭有多套住房。根据该调查报告,2013年,中国城镇地区有22%的住房(约5000万套)处于闲置状态,可供1.5亿人居住。
可见,对住房拥有大量投机性需求的(表现为拥有多套住房和闲置住房),主要是社会上最富有的特殊群体,特别是最富有的1%的家庭。
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