“去库存新政”失败 倒逼中国楼市顶层设计？

中国房地产到了非重启“顶层设计”不可的时候了

对于目前中国房地产市场所出现的严重问题，尽管公开报道不多，但也掩饰不了中国最高层对此的焦虑。

最近，全国各地从深圳到广州，从南京到苏州，从济南到石家庄等，众多城市都出现了密集严打开发商违规行为的浩大声势。有人更是把今年深圳对开发商的严打，和去年东莞扫黄相提并论。也有人认为，就像扫黄抓小姐，股灾拿下做空者一样，政府在为今年房地产政策的失败和“房灾”找替罪羊。

其实，中国最高层也在对目前的房地产市场问题进行反思，试图找到从根本上解决问题的办法。但他们的着力点，似乎还是在因城施策、分层而治、甚至是一市一策的习惯思维上。

一般人提起中国的房地产问题，常常也把责任归罪于地方政府，但问题真的如此吗？

在中国各级政府的房地产市场和住房政策的考量中，通常有三个指标决定和左右其政策和市场的导向。这就是地方的GDP发展，政府的债务化解，最后才是住房民生。如果中国最高层看重的是房地产的发展对GDP的拉动，对经济增长的贡献率，那么，地方政府在房地产政策和市场考量上，首先想到的，就可能是如何通过抬高房价提升GDP，同时也正好捎带消化政府债务，至于市民的住房民生和权利问题，则就可能处于无人问津之地。

非常不幸的是，在当今中国官场的政绩考量中，GDP和政府债务要比住房民生来得实实在在的多。甚至可以说，在目前对地方政府的房地产相关政绩的考核中，有关住房民生的指标，很多都已消失的干干净净，甚至有些地方做做样子的公租房和廉租房，也逐步消失的无影无踪，更不要说经济适用房了。

从这点来说，在房地产市场的“顶层设计”中，如果没有在民生方面制定和实施必须达到的指标（如房价收入比，经济适用房和公租房在新建住宅中的比例等等），那么，再怎么从地方政府上“动刀子”，都解决不了住房和房地产市场的根本问题；

再比如，在遏制房价过快上涨方面，中央政府要求地方各级政府实施的对应之策，主要是在限购限贷上做文章。但几年下来，随着“假离婚”之类的变通对策盛行，其效式微。而今年8月的加拿大大不列颠省对温哥华外国人购买住房征收额外的15%的物业转让费，当月就使温哥华的房价发生“雪崩”，28天内暴跌了20.7%。而这样的税收法规制定，地方无权制定，只有中央政府的“顶层设计”，才能制定和实施新的房地产相关税收政策，“立竿见影”遏制房价无序暴涨，并促使其真正回归到合理价格的水平。

所以，在房地产市场和住房政策上，一味的指责地方政府是不公平的。解决中国房地产问题的关键，还在“顶层设计”。

发展中国的房地产，究竟是为了GDP的增长，或化解地方政府的债务，还是唯老百姓的住房民生和居住人权是举，把解决老百姓的居住问题作为唯一的目标？中国高层在“顶层设计”中这个问题不解决，房地产市场的属性和定位就难以走上正道。

如果是为了GDP和政府债务，中国楼市势必要允许炒房和投机，以实现GDP的最大化和政府债务最大程度的消减；如果是以住房民生为纲，使房价回归到普通百姓买得起的合理水平就会成为房地产调控的“主旋律”，从住房福利保障政策到遏制炒房投机新的税制，都会应运而生。

而现实是，尽管今年5月中国的“权威人士”就在人民日报上呼吁让房子从投机炒作属性抽离出来，“回归居住属性”，但楼市政策的“顶层设计”，无论是在“大政方针”，还是具体的政策法规，都没有与之相配套的内容出台。这也在某种程度上导致了后来疯狂的房地产市场乱象，在全国众多城市“传染蔓延”之势。

多年来，笔者一直呼吁，要从根本上解决中国的房地产市场和住房问题，必须重启房地产和住房制度及政策的改革，创新发展能满足人民住房需求、可激活普通人住房消费的新的住房供应模式。

此次“去库存新政”的失败，从某种方面和积极意义来说，正好提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的“大好机会”，也为我们对房地产“顶层设计”上所存在的问题，提供了一个深刻反思和重新设计的不可多得的契机。

其实，只要认真梳理一下自从1998年大规模房改启动历程和房地产市场的发展史，就可以在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取过去被忽视的更多的启迪。那么，中国最初的大规模房改，究竟能带给我们什么样的启示？在接下来的系列文章中我们会逐一呈现。

（作者系中国独立房地产研究人士。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）