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“去库存新政”失败 倒逼中国楼市顶层设计?

2016-10-25 05:51| 发布者: 龙翔五洲| 查看: 1268| 评论: 0|原作者: 金融时报|来自: 金融时报

摘要: 针对现今“民怨沸腾”的楼市,中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”,从某种意义上说,意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。

“去库存新政”失败 倒逼中国楼市顶层设计?(图)

新闻来源: 金融时报 于 2016-10-24 15:34:26

 
沈晓杰:此次“去库存新政”失败,为我们对房地产“顶层设计”中所存在的问题,提供了反思和重新设计的契机。




【编者按】针对现今“民怨沸腾”的楼市,中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”,从某种意义上说,意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。此次“去库存新政”的失败,也再次提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的机会。“楼市之惑”深度系列报道意在梳理自1998年大规模房改启动历程和房地产市场发展史,使得读者在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中,获取曾经被忽视的更多启迪。

在比通常公布的日期一拖再拖后,中国国家统计局每月一次在既定日期公布的“全国房地产开发和销售情况”和“70个大中城市住宅销售价格变动情况”这两份统计报告,终于在上周后半周陆续对外发布。有人猜测,这是国家统计局“太讲政治和大局意识”的缘故,也有人认为,这可能是其贯彻中央全面深化改革领导小组前几天刚刚推出的“提高统计数据真实性的意见”所致。但无论如何,最终不管是“丑媳妇”还是“靓妹子”,总是要见人的。

社会舆论和“最高指示”的双重高压,使投资性去库存打上句号

本月公布的中国房地产统计数据之所以备受重视和异常敏感,是因为从某种意义上来说,它是自去年中国中央经济工作会议所制定的、以鼓励投资为特色的中国房地产政策“去库存顶层设计”的一个转折性的终结。


被社会舆论和国内外媒体广泛质疑的中国房地产市场监管层,在对半年多来逐步波及全国众多大中城市的房价暴涨现象“无动于衷,无所作为”后,中国最高层对现今“民怨沸腾”的房地产市场,终于做出了一系列最新的“重要批示和部署”。

9月30日住建部召开的全国热点城市房地产工作部署会精神上,透露出中国最高层已经对今年以来部分城市房价过快上涨的势头高度关注。此次会议特别把这些热点城市的“重大责任”,前所未有的上升到“这些城市的房地产市场如能稳定住,对国家是重大贡献,如果稳定不住就是失职”的讲政治的高度,并特别强调对调控不力、过高房价仍遏制不住的地方,要督办、约谈,直至启动问责。

也就是在这次会议上,中国住建部明确提出了“尽快遏制房价过快上涨的目标”,这就是“房价环比不增长,逐步有回落,努力回归到合理区间”。这样的说法,已经多年未见。上次中国政府提出房价回归合理水平,还是在前总理温家宝执政时所进行的房地产调控。为落实此项目标,住建部具体提出了限购、限贷、确保土地和新房供应、遏制各种违规资金进入房市和整顿开发商和中介等多条措施。涉及全国20个左右大中城市的“国庆长假周最严房地产调控风暴”,由此拉开。

“最高指示”和社会舆论双重高压之下出台的这轮“最严房地产调控风暴”,从某种程度上来说,宣告了去年四季度开始的去库存房地产调控的“纲领性意见”,已经到了一个新的转折点,或者是告一段落。

数据揭密:投资性去库存,“高风险”未能化解楼市高库存

但这项短命的、以刺激房市和鼓励投资为特色的房地产市场调控新政,究竟给中国房地产市场带来了什么样的结果?这份“成绩单”的正负影响究竟如何?中国国家统计局最新公布的“2016年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况”统计报告的数据,为理性分析和破解投资性去库存所带来的影响和正负效应,提供了相对理性和客观公正分析的基础和依据。

衡量去库存的首要和最直接的指标,当然还是要看房地产市场商品房库存的去化。现在一般人说到房地产库存这个重要指标时,通常以商品房待售面积来代表,以为当今中国商品房的库存面积,也就在六七亿平方米左右。其实,这样的算法是非常狭隘和不科学的。

只要到中国的各类城市走马观花转一下就会发现,在GDP政绩观的刺激下,发展乏力的各地政府都把房地产作为拉动经济增长的摇钱树。此举导致的结果是大大小小各类城市,成群成片未能完工的烂尾楼盘比比皆是。而这些楼盘,正是中国房地产市场最大的库存所在,它比国家统计局统计报告中的“商品房待售面积”,要高出一个数量级。在中国官方的统计报告中,一般它是以“房屋施工面积”来表现。

如果说,在房地产市场库存的统计数据指标上,“商品房待售面积”是狭义和显性的话,那么“房屋施工面积”则是广义和隐性的。而恰恰是后者,更能反映房地产市场库存问题的严重性所在。

那么,去年四季度提出、从今年伊始就大张旗鼓强力推行的“去库存”房地产新政,究竟消化了多少房市的积压库存商品房?

根据最新统计报告,今年1-9月,尽管全国众多大中城市的房地产市场的投机炒作达到了空前的“炒翻天”地步,商品房的销售面积更是暴增了26.9%,罕见的达到了10.5多亿平方米(其中住宅销售面积暴增27.1%,高达9.3亿多平方米),但中国房地产市场的库存,却并没有怎么下降,甚至大多数还又上升了。

从商品房待售面积来说,根据上述报告,到9月末,中国商品房待售面积为69612万平方米,虽然比8月末减少1258万平方米(其中住宅待售面积减少1177万平方米),但是和去年同期相比,却反而增加了4.7%(去年同期为66510万平方米),而且,这还是在去年同期暴增16.4%后的又一个累积增长。这方面比去年同期库存略有减少的,就是商品住房了。但其幅度也和一般人以为的“日光盘”的火爆市场效应相差甚远,到9月末,中国商品住房的待售面积为41367万平方米,只比去年同期少了可怜的2.6%(去年同期为42474万平方米)。

而更能说明中国房地产市场库存严重性的“房屋施工面积”数据,则是全面上升,无一减少。据这份统计报告,1-9月份,中国房地产开发企业房屋施工面积同比增长3.2%,达到了惊人的71.6亿平方米(住宅施工面积49.1亿平方米,增长1.7%)。

这组数据说明,尽管此次中国政府以前所未有的力度推广了近一年的去库存,尽管此次去库存弄得民怨沸腾,但最终结果是,中国房地产市场的整体库存,不仅没有减少,反而有所增加。这似乎也在说明,就是让那些投机炒房者把中国楼市炒翻了天,也救不了房地产市场整体积压库存的大势。如此得不偿失,想必也不是当初“去库存新政”的设计者所能预料和想象的。

最新公布的其他房地产数据,也着实不让人放心。虽然一些楼市的火爆吸引了更多的房地产投资,但1-9月全国房地产开发投资同比名义增长也只有5.8%(为74598亿元)。这不仅和同期全国8.2%的固定资产投资(不含农户)增长相比相差不少,而且纵比2014年同期的12.5%增长率,更是不及其二分之一。

此外,全国房地产企业的土地购置面积也继续呈现下降态势。据统计,1-9月全国房地产开发企业土地购置面积同比下降6.1%,为14917万平方米,虽然下降幅度比过去减少,但如果告诉你这是在去年同期已经大幅下降33.8%的基础上,再一次的探底下滑,估计也就没有人能对此“一笑了之”了。

当然,最能展现此轮去库存“负能量”的,还是众多中国大中城市的房价史无前例的空前暴涨。本来,这些城市的房价就已经高居“全球房价最难负担城市”的前列,经过“去库存新政”后所带来又一轮百分之几十的暴涨,更是如同即将吹炸的气球一样,处在“临爆”的边缘。这也就难怪国家统计局的“2016年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”的统计报告,不仅通常公布的时间有所推后,而且还罕见的把10月上半月全国15个一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况一并公布出来。不知道这是要向公众表示,“最严房地产调控周”后全国这70个城市的房价环比幅度已有所下降,还是借此对执行中央“房价环比不增长”不力的城市进行“敲打”。

不过,这次国家统计局在公布这70个大中城市房价变动数据时,最奇怪的还是,把以往固定在数据前面的新建商品住宅和二手住宅环比和同比价格变动的情况说明全部去掉,只是在相关人员解读这份报告时才略有提及。但这也不能掩盖,9月份,在国家统计局调查的15个一线和部分热点二线城市中,新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个,而且在其他55个城市中,涨幅在2%及以内的城市有40个;而从同比看,国家统计局这份报告的数据是:15个一线和部分热点二线城市中,新建商品住宅价格涨幅在10%以上的城市有14个;其余55个城市中,新建商品住宅价格同比涨幅在10%以内的城市有42个。

大概就像国家统计局“羞于”对这份数据像往常那样加以说明一样,处在房价暴涨之中的大中城市居民,对这份“权威统计”的真实性似乎早已没了兴趣。

比国家统计局的“70个大中城市新建商品住宅价格指数”更能反映中国房地产市场价格波动的是,来自中国房地产业协会涵盖了全国336个直辖市和地级市的一手数据。根据该协会所公布的2016年9月“全国住宅房价行情城市排行榜”,在全国这300多个城市中,房价比去年同期暴涨了40%以上的,就包括北京、合肥、珠海和厦门等10个城市;另外还有9个城市,房价同比的涨幅也高达30%以上,其中包括上海、深圳、南京、苏州和石家庄等城市;武汉、天津、福州和郑州等9个城市,房价的涨幅也超过20%。根据该项统计,全国共有58个城市(包括前面所列)的房价涨幅超过了10%。

根据国际惯例,很多国家的房价,常年处于“冬眠”状态,长期稳定在一定的价格区间。房价年涨幅达百分之十几的城市,就可以登上全球房价上涨最快的城市之列。据不久前的媒体报道,根据国外某地产机构(Knight Frank) 近期公布的全球城市年度报告,2015年全球城市房价上涨4.4%,房价涨幅只要超过16.1%,就可以“荣登” 全世界房价涨得最快的前10大城市之一。如果该机构可以把中国上述的城市都统计上,全球房价上涨最快的前几十名城市,大概要被中国“承包”了。

中国众多大中城市房价还有一个重大的问题,就是它的“超级增长”,是建立在房价本身就已经是“全球房价最难负担城市”的基础之上的。所以,它所导致是尖锐的社会矛盾和问题的严重性,就要比国际上其他城市房价上涨所带来的民怨更烈。

官方和民间的统计数据都明白无误的表明,去年四季度开始的中国房地产去库存新政,已经走到了尽头。中国的房地产市场,如何才能真正实现“健康发展”,中国的住房政策,怎样才能实现让人民满意,这些问题,已经到了非解决不可的时候了。

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