| 面对的房价，不少人仍然认为有足够理由坚信房价继续暴涨，这一幕在股市6124点时出现过，美国经济大萧条、日本房地产泡沫破灭前出现过，英国南海泡沫与荷兰郁金香泡沫破裂前也出现过。 市场不是完美的，因此价格有涨有跌，泡沫也此起彼伏。但如中国房地产这般疯狂，就不是用泡沫解释得通，实质上是一场经济危机。 房价合理论的依据无非三点：货币超发、大城市的优越性、稳增长对房地产的依赖。 先看第一点“货币超发导致房价上涨”。的确，钱多了物价上涨，房价也是如此。但这能解释得了一线城市的房价为何如此高么？根本不可能！货币超发物价上涨，为何涨得如此离谱的只有少数大城市的房价？为什么普通商品根本没有明显涨价，许多工业品价格还在下跌？在少数城市房价暴涨的同时，为什么大多数中小城市的房价基本不涨，许多还在下跌？ 再来看第二点：大城市的优越性。毫无疑问在当前体制下中国大城市相比多数中小城市在教育、医疗、福利等方面有一定优越性，体现在房子上就是价格要高于一般城市。但这种差距一直存在，并早就通过价格差异显示了双方的差距。显然这根本不能成为一线城市房价暴涨的理由，更何况前些年还被人津津乐道的城市居民身份现在还有多少人看重？ 政府稳增长对房地产的依赖是投机者相信房价泡沫不会破的最重要支点。不错，在外需不振、内需萎靡的情况下，为稳增长除了依靠政府投资，更加重要的就是房地产了。但是，政府支持完全不能等同于泡沫不破，去年的股市就是活生生的例子。政府可以短期扭转市场趋势，但不能长期违背市场规律。同时政府越支持的行业，市场供应增长得就越快，其价格下跌的压力就越大。另一方面，政府支持房地产根本目的不是为了房价上涨，而是为了卖出更多的土地，建造更多的楼房。面对源源不断增加的房子供应，还敢相信房价能稳住么？房地产火爆会带动众多相关行业的需求，但仅仅是房价上涨（房子在炒家之间倒来倒去）而没有创造新的需求不是政府的目的，因此必须记住：政府支持房地产（叫去库存也行）的最终目的是为了卖出更多土地、建造更多楼房。 无疑，货币超发、宽松的信贷、经济对房地产产的依赖等会导致房价上涨，一定程度上说明了房价上涨的原因。但绝对解释不了一线城市的房价为何会涨到如此离谱的境地。中国一线城市房价为何如此疯狂？这实际上是一场经济危机！或者说是我们面临的经济危机导致了房价的疯狂上涨，这一切还得从源头谈起。 举凡一个理性的管理都不会纵容泡沫泛滥，但面临危机另当别论。不是要有多少个百分点的失业率、多少企业破产、多少人无家可归、多少人食不果腹才叫危机，不可持续也是危机。 中国经济当前面临的就是不可持续危机。或者说依靠财政赤字、房地产、印钞支撑起来的经济不具有可持续性，随时有断档的危险。为什么之前的增长有可持续性，而现在的增长不具有可持续性？ 更确切地说中国当前面临的是典型资本主义经济危机，根源是生产与消费失调，核心是贫富差距。当前中国经济危机表象与美国经济大萧条初期如出一辙。一是贫富差距极度扩大，二是经济增长严重依赖信贷扩张，三是资产泡沫膨胀。 简单来说就是消费的增长跟不上产出的增长，而投资由于受到投资临界点的制约，不能将全部储蓄在有利可图的情况下转化为投资。这样一来，经济就不能维持稳定与增长，大规模失业将不可避免，社会发展将不可持续。 那么中国为什么这两年才出现如此严重的经济下滑呢？事实上今日的问题绝非始于今日，只不过原先尚有足够的手段与空间掩盖住矛盾，而今天各种手段几乎都用尽了。这就好比一个入不敷出的人一开始还能借到钱来维持生计，让外人看不出其真实窘境，一旦借无可借，才会真相毕露。具体来说就是，中国政府一直用扩大出口、刺激房地产与增加政府投资来弥补消费不足。由于出口已接近扩张极限（我们已是世界第一出口大国，总不能全世界都不生产产品，都来购买中国产品吧？），房地产与政府投资就成为稳增长的终极手段。尤其是房地产，一方面能直接增加投资，另一方面也是地方投资的主要资金来源。因此，与其说房地产绑架了经济，倒不如说是经济裹胁了房地产。 各国的发展历史表明，凡用泡沫刺激经济无不引发严重后果，泡沫越大、持续时间越长，后果也越严重。下表是几个典型的房地产泡沫事件：  注：本表参考了方正证券任泽平《全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示》一文。 中国房价为何越调控越涨？原因并不在于房价调控不了，而在于一边调控一边放水。也就是政府想调控房价，同时又要刺激经济，宽信贷、货币增发、财政赤字的手段不断加码。假如这些增发的货币都进入了实体经济，刺激了实体投资与消费的增长，就没有多余的货币进入房地产与股市等投资市场。问题就在于在经济危机（或准危机）时期，这些措施并不能刺激实体投资与消费的增长，换句话说这些增发的货币并没有进入普通消费与投资领域，而是出于逐利目的进入了房地产、股市、贵金属等投资市场。宽松的货币政策并不能刺激实体投资与消费的增长而是刺激了资产泡沫的现象并非中国特有，日本（这一问题已持续了30年）、美国、欧洲也同样受这一问题困扰，只不过在中国表现得更加明显。一方面中国的刺激力度更加大，另一方面别的国家受政策（如房地产税）等的制约，限制了房价等泡沫的上升空间。 任何时候市场上都有人看多有人看空。当空方急速转向多方的时候，市场价格将猛烈上涨，泡沫急剧放大。当多方急速转向空方的时候，市场就将崩塌。在自由市场，价格的调整会是一个缓慢而持续出清的过程。但这一轮的房价暴涨完全不同，是在上一轮的下跌刚开始时就被人为中止、趋势被强行扭转的结果，具体措施就是一年多来各地政府出台了无数刺激经济的政策。 人为扭转的房地产趋势让空方彻底绝望，恐慌性加入购房大军。在投资房地产获得暴利的同时，实体产业投资者却被逼到了绝境。在危机时期本身市场需求就不足，刺激经济又扩大了贫富差距，导致消费需求缺口进一步扩大，房价暴涨使得资金全涌向房地产，人们更没有消费能力，消费需求下降使实体经济雪上加霜，企业主关厂炒房，这难道不是正在发生的事情？在这种情况下，部分实体产业的资金将转向房地产，给房价泡沫火上浇油。正是这样的措施与背景创造了中国房价不败的神话。 为何这轮房价上涨只在少数一线和接近一线的城市出现，众多二、三、四线城市感受不明显？原因在于本身中国房地产泡沫巨大。许多人认为三、四线城市房地产没泡沫，这种认识是错误的。价格超高是泡沫，数量超多也是泡沫。三、四线城市更多体现的是数量泡沫。正是由于泡沫巨大，这一轮就只能先驱动超一线城市房价上涨，最先上涨的是深圳。 当空方都被迫转向了多方，就没有更多的资金推动房市上升了。一旦房价停滞，众多投资者开始抛售房子，这时候每一个人都将急速转向空方，人人卖房的结果将是没有人能全身而退。此时，不管你调不调控，房价都必定崩盘。 很显然，中国房价暴涨是由众多稳增长的措施导致的，其实质是一场经济危机。中国经济的核心问题是产出与消费严重背离问题，财富分配机制是核心中的核心。刺激房地产投资虽能解一时之困，却种下种种恶果。用房地产救经济恐将酿成惊天大危机。 |
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