从电视剧《安家》再说房地产投资

远航一号

从电视剧《安家》再说房产投资

作者博客笨狼出山 http://mememevvv.blog.tianya.cn

作者西西河文集 /user/迷途笨狼

罗晋、孙俪主演的电视剧《安家》正在热播，该剧制作精良，阵容强大，看得出主创人员花费了大量心血或心思，但现实不是影视剧，艺术品再好也不要过于当真。

首先，是房产业（尤其中介机构）中层买房问题，地蟾党缺钱的时候，大房产商在内逼下属买自家房子是常态，不交这个投名状，能否获得晋升甚至不被炒鱿鱼也是问号，但愿大城市好点。过去购房资格不卡户籍和社保年限时，传销模式是商品房重要销售手段，把人招进来洗脑祸害其本人和亲友，榨干后再一脚踹，现在吃相斯文不代表真的改邪归正。不管为减少金融坏账还是保住老资格房产从业者饭碗减少失业，笨狼建议从今年起（夏初或秋末？），每个人还有每套房一生只有两次房贷资格（含相关商业贷款），且间隔应大于五年，实施初期已经办理过两次（上限3次）房贷的个人还清后还可办理一次，否则击鼓传花的游戏会一直玩到金融彻底崩溃。

其次，房价也许不是中介机构能左右的，但房屋质量有问题，以及买家签约后产生法律纠纷（难以过户就算）和房贷麻烦，基本肯定被缺德中介坑了。推销房产的、卖保险的、推销保健品的交集很大，不管对目标顾客怎样温情脉脉，目的都是把你的钱掏出来，商品房可能榨干祖孙三代半辈子积累，某种意义上开张吃三月，卖房子主要依靠集体围猎，哪怕中介同事提醒你前者推销房源有问题，多半也是骗取信任再下刀的表演，还有围攻售楼处甚至因违法抗拒拆阡被拘留，很多也是双簧甚至多簧演出。

中介收益绝不仅仅是百分之几服务费，低价吃下（几年前开盘时实际团购价）炒高卖出、租房后高价转租、签约后迟迟不过户（部分资金甚至全款已经到位）挪用客户资金……里面花头实在太多了，仅仅这几项还算相对规矩的。考察心仪房产前先搜索了解黑中介手段，必要时先找个律师，国内中介有多黑，推荐个帖子——《通过中介买房必看：房产中介的真心话》，比较长且和谐不少，自己搜吧。

有的中介其实是房产商分支机构，大的中介比中小开发商实力强，直接入股房产项目，部分房子实际成本非常低的（下面中介未必知情），不是过份贪婪（杠杆率太高）或运营水平太差，2015前动工的楼盘，可能卖出一小半剩下的就是净赚，还有物业费和预留给自家的附属好商铺等，房地产业绑架银行不是说着玩的，没有暴利是不会云集这么多官商和富豪的。

第三，对于多数人，房产是一辈子的投资，下单前一定仔细考虑清楚是否物有所值，时机是否合适，不管跌成什么样，安全起见，再便宜也别买期房，防止烂尾和豆腐渣，这方面糟心新闻和传闻实在太多了，而且是行业普遍现象。买现房也要注意手续是否齐全，交易环节有哪些难以监控的漏洞，别管服务态度多么贴心，不是为了赚你钱谁把你当大爷？当然赚钱有一锤子买卖和细水长流两种模式，难以区别两者细微差别还是持币观望好。服务态度和服务质量不是一码事，据说和公立医院比，福建劳军医服务态度可好了，选择它们你就倒霉了。低门槛的东西，耳朵根子软的非内行追求服务质量是奢望，对那些能把狗屎吹成黄金或者把黄金贬成狗屎的（后者典型是黑中医的白狼吹鼓手）尤其要警惕，签字前一定慎重慎重再慎重！现在一二三四线房子都太多了，2017年北京至少有380万套空置房，现在只会更多，别说下面了。2017“五一六”sina头版相关新闻——《浮出水面的赃物：北京空置380多万套房子到底谁的》http://cj.sina.com.cn/article/detail/2366004917/249823

[url=]浮出水面的赃物：北京空置380多万套房子到底谁的[/url]

笨狼认为，除了极个别潜力巨大的区域（非大都市），多数地区合理房价应该在【当地小产权价格+预期耕地占用税】打个7——9折，小产权转正迟早的事，届时实际商品房价肯定暴跌，最多熬两——四年就可以感受到。小的正规中介购房成本，应该低于3-5年前开盘价+同期贷款利息，做不到基本是是跟风的炮灰，从一开始就危机四伏，甚至是诈骗的载体，形势不好就卷钱跑路。供大于求年代，用杠杆炒房想着低买高卖的个体迟早吃大苦头，认真研究租售比的，杠杆率不高只需考虑房地产税落地影响。

高价房最大收益是国内外金融资本和部分官商的，商品房和当地小产权差价就是各路既得利益者的实际毛利，考虑到杠杆，商品房实际利润率少说300%，个别项目3000%也有可能，很多牛皮哄哄的所谓开发商不过是前台白手套，这就是严重供过于求时宁可浪费性大拆阡也不降价的主因。即使这样，不按时交房、不及时办证、质量问题不断的相关新闻太多了，而且是普遍现象，这么高实际利润率搞成不良资产，只能说地蟾党怙恶不悛。真心和国际接轨，房地产税跑不掉的，另外市场价上限大约是200-240个月租金或当地5年人均收入买套房子（平均月收入对应1平米实用面积）。卡二手房贷、提高交易税费、限制转手率、小产权转正、梯级累进房地产税……只要中央想收拾地蟾党办法太多了，动手时肯定比米棉之战后黄浦江跳水表演刺激，不想改朝换代，这一天应该为时不远，部分疫情防控办法我觉得就是一种轻微敲打。

住房产业化+教育产业化和户籍政策（含好的政策差的执行）实际是逼着小地方出身中下层买高价商品房，把必需品搞成奢侈品，劳资环境还极度恶劣，否则笨狼毕业五年左右就可以跨越阶层了，犯得着隔三差五给地蟾党添堵吗？如果说笨狼是个案，子曰，“有教无类”，就是受过相近教育的阶级差别不会太大，而90年代末起十年，毕业五年以上大学生（应指1989或1990-2000入学或1994-2004毕业的本科生），阶级上升率（父母不是公务员或国有企事业单位干部或私营业主或存款比较靠前一小撮，本人进入这一阶层）只有大约7%（把大城市出身的和当陈世美的还有嫁豪门的也算上），主要靠与商品房挂钩的户籍+恶劣的劳资环境成就。现实是很多弱智因为投胎好挥金如土，公开预测习马会且不把这个当大作为的笨狼却被压制在底层，蹉跎岁月十几年，只反奸商不反政权的笨狼可是党国模范良民。

最后，说一点电视剧的观后感，《安家》挺好看，不过很多细节有点荒诞，譬如骨折康复期、装修和售房速度等，就当无巧不成书吧，多数观众是不管逻辑的，不熟悉领域，故事漏洞没人拆穿就当真事。男主角和很多配角表现抢眼，孙俪虽然很努力，但感觉有点生硬（不止一部戏），就是达不到想达到的那种境界。《安家》插入式广告与剧情契合非常完美，个人估计相关收益数以亿计，多半拍摄过程就收回了制作成本，这也是连在线电影基本不看的笨狼追该剧的主因。总共53集，播出刚刚过半，不知道后面有没有大房地产商破产（最好跳楼）让观众开心下？王朔说过，永远不要同情有钱人，这是大众艺术的规律，铁的规律！林茂根那样的奸商应该很符合中小老板（资产9位数以下）作风，真正白手起家的巨富（白手套不算）做事不会这么没有底线，另外挑剔才是真买家，大老板讨价还价本事没表现出来，往往是手下唱白脸拖烦乙方再出来唱红脸压价。不过我怀疑在老洋房或别墅或金融交易中坑中介是有原型的，而且应该不止一位（一个是福建人一个是饲料大王？），不知道是杀猪榜上哪几位？预测下剧情，林茂根补上修缮费和中介费，赔礼道歉后再独家委托中介转卖，差价大头归中介，结果除了搭上功夫还有赚头，新买家雇耿叔继续维护。向文森闻讯还想回来分润或回国办其它事，结果官司缠身，也有可能向家其他人回国忏悔，否则不符合大圆满结局。

资产达到十位数（非净资产，净资产可能负数）或九位数偏高，少数人品不错，多数哪怕一肚子坏水，表面还是慈眉善目或满脸正气的，坏事通过部下或收买的外界资源去做，自己装好人，高级地蟾党或大资本控制者就是典型代表。即使起家不干净，也轻易不会干招惹众怒的坏事蠢事，就当表面上改邪归正吧。毕竟，毁灭财富比创造或聚拢财富容易多了，人怕出名猪怕壮，自身形象毁灭，钱越多越脆弱，谁能把它们加害的无产阶级组织起来，折腾资本家个体小菜一碟。这帮混蛋一怕干的缺德事被曝光，影响融资，二怕底下能干员工跟它们学坏，三怕现金流出问题，被这样的家伙算计，认真学习笨狼文集就能找到简单有效且合情合理的报复办法。怕殃及池鱼，技术性办法笨狼基本没散播过，不过原理性的掌握好更有威慑力，毕竟授人以鱼不如授人以渔，稍微上道就够坏蛆富豪受的。最迟2010初，笨狼写的《踩着组织出人头地》（2004夏初思想形成，2006长文一部分，2007分篇）上千万读者，妨碍了数以十万计的黑心资本家坑蒙拐骗（也减少了因劳资纠纷导致的治安隐患）。房产类文章至少影响了上千万人避开高价房火坑转小产权（这还是留有余地的结果），有力阻击了热钱（高峰期超过6000亿美元）和投机者套现，也为即将征收的耕地占用税增加了税源。笨狼名利双收前应该还会不时添把柴，国内外形势风云变幻越剧烈，发挥空间越大。