此次房地产调控为何这么狠？

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作者： 洋流上的花园


开门见山。

　这次各地方政府纷纷跟进，大招迭出，系列组合拳构成史上最狠房地产调控。

背后原因到底是什么？（耐心看完，必有收获）

两个。

一，表面原因。

　　中央定调——“房子是拿来住的，不是拿来炒的。”

　　中央放话为楼市大方向定调后，各地方主政官员必须跟进，并要有明显的举措出台，如果敷衍塞责，那政治前途……你懂得。


　　二，根本原因。

　　中央部署，地方跟进，背后的根本原因在于，房地产过热已经构成对中国政治经济稳定的重大威胁。

      这丝毫不是危言耸听。

     前阵子有件大事很多人都知道。

　　中国外汇储备从高峰的4万亿到跌破3万亿，1万亿美元的流失，只用了一年多的时间。

      这是一个什么概念？

　　1万亿美元又是一个什么概念？

      亚洲金融危机时所有国家动用的外汇储备加起来也才3500亿！

　　整个欧盟的外汇储备才5000多亿美元，1万亿美元相当于跌掉了两个欧盟的外汇家当！

　　就算是大名鼎鼎的国际货币基金组织IMF，它能调动的所有资源总共也只有6600亿！

      不要听一帮子出来洗地的专家说什么我们外汇储备以前太多了，其实两万亿够了，跌一点不算什么，我们“或成最大赢家”。

      如果真够了，国家干嘛还要通过高息借贷拼了老命让外汇储备重新站上3万亿的关口?

　　如果真像某些人说的绰绰有余，无关大局，那为何从去年2016年冬季开始，外汇保卫战就愈演愈烈直至今日？

      对的，你没看错，很多老百姓只知道房地产最严调控来了，却不知在外汇领域，史上最严管制早已开始。比如变相加息，约

谈比特币平台反洗钱，对外汇款投资管制……现如今，不管是单位还是个人，不管是国企还是外企，想把钱弄到国外去，还真不

容易，就连之前媒体得意鼓吹的海外并购，都被监管层否掉了好几起。



　　我仅举两个对比例子你就明白了。



　　1，现在个人每年只能换5万美元外汇。银联卡在境外（含港澳特别行政区）取现的年度额度被限制在10万人民币，而此前能取多少呢？在澳门，银联用户通过ATM机取款平均的单月数额可以高达100亿澳币！



　　2，对企业来说，现在资本账户下超过500万美元的海外支付，包括组合投资或海外并购等直接投资，必须上报市外管局批准，而原来的报批限度是多少呢？5000万美元！

        这收紧管制的严厉程度，我就问你服不服？

        但即便如此，资本仍然在想方设法往外跑。

        万达地产集团为啥一掷千金的跑好莱坞去收购电影公司？你真以为老王看中电影市场？

        外储流失，外汇管制，房价过热，限购限贷，这几者的联系你真懂了吗？



　　为什么我们国家的外汇储备会大规模的异常流失？

　　为什么外汇管制会突然这么严苛？

      因为资本在外流，不止是国际热钱，更有国内资本。

       为什么资本要外流？

　　因为在国内无利可图（准确说是有利难图）。



　　为什么无利可图？

　　因为房地产过热，而实体经济又过冷。

     简而言之一句话——房价太高了。



　　房价高的如此畸形，已完全脱离了百姓的收入水平与增长速度，不仅挤占了实体经济的生存空间，就连房企本身都开始反受其害。

　　而经济下行，已经不仅仅是纸面数据，更成了大多数老百姓的切身体会。




　　房地产，是一个需要市场信心支持的行业。

　　而这个行业目前最明显的一个心理特征是什么呢？

　　那就是买房在理财上的意义超过了居住功能本身。

　　通俗的说，就是大家都把房子看做了可以保值升值的潜在投资品，是可以拿来“炒”的。



　　所有买到房子和想买房子的人都绝对不希望房价下跌。他们是冲着上涨而买的，所以房子的可交易性，就成了比居住性更重要的指标——不信看看那些不能上市交易的公租房，你可以买，但卖的话只能平价卖给政府，这么一搞，很多人有钱都不会去买。



　　类似的，为什么政策性商品房在市场频遭冷遇？同样的道理。

　　有的政策性商品房，价格只有周边商品房的几分之一，却依然乏人问津陷入滞销，个中逻辑就是这么简单。



　　但即便是规划好只能盖政策房的地块，或者说，被行政限价的地块，为什么还是有地产商疯狂砸钱去抢呢？这不是亏本买卖吗？比如北京市首个推出的“限房价竞地价”地块，万科花了几十亿以“全部自持”的方式拍得，租售比高达1:500以上，算上建设周期，几十年才能回本。从赚钱角度讲，万科等地产商类似的举措似乎难以理解。



　　其实呢，很好理解。



　　对国内房地产企业来说，项目亏钱还是赚钱还不是最重要的，最重要的是有没有项目可做，有没有地盘先站住脚。上市公司需要业绩，非上市公司需要营收。哪怕亏钱，也要在一线城市把地先占住，把项目先立起，毕竟，市场对一线城市房价上涨的预期远远高于二三四线城市。



　　再加上中国各级政府对“土地财政”的严重依赖，导致政府不得不为房价背书。

　　而老百姓呢，由于投资渠道不畅，目视范围内也只有房子这个玩意儿比较靠谱，既能保值又能升值，就算明知要搭上两三代人的积蓄，哪怕是负债累累，也要抢着上船。




　　在这样的背景下，无论政府、地产商、购房人，还是业内的专家、中介……无论去问谁，都会告诉你：房价目前看不到任何下跌的可能。



　　这种近乎举国一致的为房价背书，就是对这个行业最大的心理支撑。



　　但也正是在这样的预期下，房价越来越疯狂，所有参与游戏的人都在赌未来的上涨预期，为此项目不赚钱也要把场子撑住，哪怕大举负债。

　　根据年报统计，全国百强房地产企业的平均负债率早已超过70%的安全线，恒大的负债率甚至已经超过90%。

　　在这样的负债重压下，地产商们被推着一路走下去，不断拿地、做项目、摊成本……拼命维持那根脆弱的资金链，想方设法避免其断裂。



　　中国的房地产泡沫，由此越吹越大，一路狂飙。



　　很多人坚信房价会永远上涨，房地产危机不会降临到中国这样一个自有“特色”的国度。

　　他们的口头禅就是，你们都喊这么多年狼来了，狼来了吗？



　　这些人难道不知道，中国自上个世纪90年代开启商品房改革，房地产行业在中国大陆的发展还不到二十年吗，就涨了十多年，你就得出房价会永远上涨，危机不会发生，你哪来的谜之自信？世界上所有房地产行业成熟的国家都经历过的事情，中国就能独善其身？



　　回头看看李嘉诚，不得不说，老狐狸就是老狐狸，春江水暖鸭先知，老先生比国内这帮人真是聪明太多了，早在外汇管制出台之前，就成功出售了大陆物业，将资金及时转移至海外。如此的有先见之明，让我都怀疑老先生是不是有灵通的内部消息来源了。


       万达也是紧随其后，借口多元化布局，抽出资金跑美国好莱坞买买买。

      再傻的地产商，现在也被负债的堆高，利润的下滑给惊醒了，纷纷运作资金，寻找海外更优质的投资项目。

      高房价带动的通胀和人民币贬值预期，更是加剧了资本流出。



　　监管层慌不慌？

　　说不慌是假的，不慌就不会在房价调控和外汇管制上双双出台史上最严措施了。

        眼瞅接盘侠越来越少，你看，连二胎都放开了，真是未雨绸缪操碎了心啊。

        咱们这个国家，这么大，虎背熊腰的，既不惧任何外国势力，也不屑国内那帮跳梁小丑，如果说发展之路上未来有什么不确定因素的话，那也只可能是经济问题。

       国内的房地产行业，已经绑架了太多人的利益，一旦崩掉，其后果远不止涉及买卖双方和银行那么简单，而是会对中国的经济政治及社会稳定，造成全面冲击，其破坏之严重，会远胜美国所有航母打击群之和。



　　而之所以国家出台史上最严调控，定调“房子不是用来炒的”，就是为了安全的走过这根钢丝绳。



　　保房子就是保经济，保经济就是保江山。



　　这根绳很细，希望能走好。