中央经济会议解读 —— 躲不开的土地财政

照胆之镜

尹大 ｜ 燕财局 ｜2021-12-13

---

中央经济工作会议已闭会。

这是对经济影响非常大的一次会议。我今天换个角度来说说房地产的问题。

说房地产不得不说的土地财政的问题。



很多人会问每年卖地那么多钱，钱到哪里去了？！

我要告诉你，这些钱还远远不够花的。

简单说一下。

收入部分：地方政府可支配收入来源主要有税收、非税收、上级补助、卖地收入。

其中收税和非税收，一部分是要上划给到中央的，剩下的是地方自己使用。

具体比例比较复杂，整体上大约是地方占一半多一点。

而卖地收入基本上是地方自己使用。

支出部分：税收和非税收部分都是有支出预算的，这块使用可以说是比较固定的。

而卖地收入，主要就用于道路、绿化、拆迁、公共设施等等。

就这么简单！

但是你以为卖地的钱完全够用？？

恰恰相反！

道路、绿化、拆迁、公共设施等，绝大部分是产生不了收益。

卖地的钱不但不够，还要从银行、信托、债券等等去融资借钱去建设。

这也就是为什么，地方政府会负债的道理，这个跟企业经营有类似的地方，用的都是信用去筹资，用于建设生产。

卖地的钱，用在建设上，建设就是固定资产投资，就会产生就业和带动经济、增加GDP。

2020年底中国宏观负债率高达273%，其中居民负债率也超过60%。

负债率越来越高就是导致消费低迷的根本原因！

负债率太高是最近几年中国经济的顽疾。

最近20年中国基建狂飙猛进，中国短短20年时间的基建规模就超过了西方国家300年的成就。

如此巨大的成绩自然也要付出代价，这个代价就是很高的负债率！

中国基建大部分是靠负债建设起来的。

如何还债？卖地，价越高越好。

地价越高对地方政府越有利，因为卖地的钱越多，就能拿去建设、还债。

同理，开发商便宜拿地、楼面价却很高，自然后面地方政府再卖地，肯定就会抬高地价。

可以说，土地出让金是地方政府除税收之外最重要的收入来源！！

凡事都有特例，像长沙，商品房的售价是限定的，不允许高于成本价（包含买地成本）的一定比例，这就使得地价不会大涨、房价也不会大涨。

想炒二手房，也有一系列措施让你折戟沉沙。

所以这么多年，长沙的房价还没有很多四五线区县的房价高。

只不过，像长沙这样的地方还是少数。

但是，国家“房住不炒”的魄力很大，大到超乎你的想象！！

2021年6月4日，一则重磅发布让业内人士惊掉下巴：

财政部【关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知】财综〔2021〕19号文件。

“自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。”



当时做政信的金融机构都震惊了。

也就是说，地方财政收了几十年的卖地收入，从今年7月1日起，7个试点地方的卖地收入转入税务局，其他省市从2022年1月1日开始实施。

一句话，卖地收入不再归入地方财政，而归于税务局，也就是归于中央。

说白一点，这就是中央政府要求地方政府一起来共克时艰。

现在公开的信息，还找不到地方和中央分配比例或者使用规范。

但是有一点可以确定，把土地收入从地方财政拿掉，肯定会促进土地价格的降温、房价的降温。

因为拿掉土地财政，有点接近釜底抽薪了。

同时我觉得中央拿去这部分，最终会用于精准定向使用、化债使用等。

所以“房住不炒”可不是空话，直接拿掉卖地收入，相当于把高房价的支撑组成去掉一大块。

上面我在解读过程中，结合大量已经发布的政策作为依据。

国家之所以提出“稳”，是建立在我们国家现今经济体量上的，经济体量巨大的时候，需要站稳脚跟，才能“稳中求进”。

有人说这次政治局会议通报没提及双碳、共同富裕、环保之类。本文上部分开头的“贯彻新发展理念”核心，双碳、共同富裕等早涵盖其中。

同时通报说了“实施好扩大内需战略，促进消费持续恢复，积极扩大有效投资，增强发展内生动力”。

过去数十年的大规模基建建设迭加疫情的冲击让中国宏观负债率已经达到一个很高的数字。

因为负债率太高导致消费低迷，让我们的经济有陷入通缩的危险。

为了解决复杂难解的经济难题，管理层下了最大的决心来构建国内经济内循环。

这个决心用一个词语来描述就是“共克时艰”。

包括垄断资本、互联网巨头、地方政府（小金库）、教育产业链、医药产业链、金融系统等等已受到打压。

上峰已雷霆之势迫使各个层面利益集团向民生领域让利。

打铁还需自身硬！

我们不能看着国外脸色发展经济，仍是以“我”为主、以内循环为主、外循环为辅。

我不理解为什么有人会说成我们背道而驰，美国人狂印钞票的时候与全世界背道而驰，咋没人说呢？！

现在美国的通胀，已经很说明他们那一套是行不通的。

财政、货币、房地产精准施策、精细管理就是为了稳中有进。

这次中央经济会议发布的指令，也让我们意识到，稳且求进的动作国家早已在做！

当前国内的经济形势还是比较严峻的。

2021是过去10年最难的一年，但也很可能是未来10年最好的一年。

这一年发生的这些大事件，一定会被历史记住，并被后人频频提起。

未来20年之大变局，土运结束，火运开启！